各单位、各村（社区）：

现将《关于规范大涌镇农村集体资产交易管理工作的指导意见》印发给你们，请认真贯彻落实。过程中如遇问题，请径与农业局联系，联系人：郑献辉，联系电话：87772232。

大涌镇党政办公室

  2019年10月9日

关于规范大涌镇农村集体资产交易

管理工作的指导意见

为进一步规范我镇农村集体资产交易管理工作，确保农村集体和农民群众经济利益，维护农村稳定，现对我镇农村集体资产交易管理提出以下工作意见：

一、稳定和完善农村土地承包关系

各村（社区）要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，确保农民正当权益。

二、农村土地承包不得改变土地的性质和用途

农村土地承包不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。农业土地承包者，未经村（社区）同意，不得随意将土地转租他人承包，严禁一切改变生产用途从事其他生产的活动。任何组织和个人如有违反该项规定的，将依法追究相应责任，并由有关部门对其进行处罚。

三、合理确定农村土地、物业承包期限和租金递增幅度

（一）土地承包期限分类确定最高年限：

1.种植业：蔬菜地建议不超过3年，花卉、苗木建议不超过10年，其他品种建议不超过5年；

2.水产养殖业：建议不超过5年；

3.林地出租：建议不超过10年。

（二）物业承包期限分类确定最高年限：

1.厂房：建议不超过5年；

2.商铺：建议不超过3年；

3.宿舍：建议不超过3年；

租金递增幅度建议每3年递增不少于6％，以确保村级集体经济的发展壮大。

四、农村土地、物业承包合同管理审批权限

大涌镇农村土地承包合同管理工作由镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室负责，按照租赁土地的面积大小及年限确定审批权限：

1.承包土地面积10亩以下（含10亩），承包年限3年以下（含3年）；花卉、苗木5年以下（含5年）；承包物业1000平方米（含1000平方米），年限3年以下（含3年）的，由镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室审批；

2.承包面积10亩以上100亩以下（含100亩）或承包年限3年以上5年以下（含5年）；花卉、苗木、林地5年以上10年以下（含10年）；承包物业1000平方以上3000平方米以下（含3000平方米），年限3年以上5年以下（含5年）的，由镇分管领导审批；

3.因有关项目投入较大、承包者有投资计划并实施到位的，承包年限超过5年或承包面积超过100亩；花卉、苗木、林地10年以上；承包物业超过3000平方米，年限超过5年的，由镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组讨论通过。

      4.村（社区）无法提供发包项目的地类性质相关证件或证据的，由村（社区）提出书面申请，报送大涌镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室，提请召开大涌镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组工作会议讨论研究决定，按相关审批程序呈批。

五、健全完善农村土地及物业承包程序和承包合同管理制度

农村土地及物业承包应当严格按照《大涌镇农村集体资产交易管理办法》（涌府办〔2017〕85号）规定，执行《大涌镇农村集体资产交易流程指引》（见附件1）：

1.所有土地及物业承包必须报镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室审核。土地物业发包前由村（社区）“两委”对发包项目进行科学评估，并对发包的方式、期限、金额及土地物业用途等条款进行集体研究后拟定承包合同样本，确定初步的发包方案，形成书面请示，联同村（社区）“两委”会议记录、发包项目的位置示意图及相关证件和已拟定的承包合同样本提交到镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室进行事前审批。

如村（社区）将承租人确定为优质承租户的，必须符合《大涌镇农村集体资产交易优质承租户条件》（见附件2），经村（社区）两委会议决定该承租方为优质承租户，并在请示里注明，“本承租户为优质承租户”，同时提交两委会议记录及确认为优质承租户的情况说明书。

  镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室收到村（社区）提交的请示后，如村（社区）能够提供地类性质相关证件或依据，发包项目证照齐备的，按审批程序审批；村（社区）无法提供地类性质相关证件或依据的，提请召开大涌镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组工作会议讨论研究决定，按相关审批程序呈批。

2.经相关部门完成审批后，召开村（居）务监督委员会、股东代表会议按照民主决策程序进行表决通过，按相关规定进行交易。租赁合同须进行司法鉴证，方可与承租方签订合同。合同签订后，需向镇农业和农村工作局报送一份存查。

3.签订租赁合同后，承租方必须按以下情况办理相关手续。                  （1）签订合同时，承租人必须先签订对承租的农用地或林地签署不作非农建设的保证书；

（2）属农业用途需平整土地的，须到镇农业局报审平整方案。

  （3）属建设用地需平整土地及建设或属物业出租的，须按照法律法规到相关部门办理手续和证照。

4.签订租赁合同后，村（社区）要对出租土地负监管责任，实行属地负责制。

（1）村（社区）要定期到实地巡查，做好巡查记录。

（2）属农业用地和林地出租的，要严禁进行非农建设。承租者应当遵守有关法律法规的规定，不得擅自改变其用途，不得随意砍伐林木，不得随意破坏山体。若发现有非农建设情况，村（社区）须立即予以制止，并报国土分局、住建等部门。一旦事态失控，报市自然资源局立案侦查，除追究当事人责任外，同时追究村（社区）负责人的责任。

（3）合同变更承租方的，应按照《大涌镇农村集体资产租赁合同变更承租方流程》（见附件3）执行；

（4）发现其他特殊情况的，村（社区）应马上向相关部门汇报。

5.每季度末25日前将该季度新签订的合同情况和上述巡查情况汇总报送至镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室进行统计备案。

六、规范搭建农业生产用简易棚舍，杜绝违章建筑

农业用地使用者因农业生产需要，在其使用的农业用地范围内搭建临时简易棚架、棚舍的，必须符合以下条件：

1.构筑物之用途为农业生产所必须；

2.筑物不得采用永久性建筑结构；

3.构筑物不得破坏农业用地原有耕作层，即构筑物拆除清理完毕后可恢复搭建前的土地原状。

临时简易棚架、棚舍在有效使用期内，因国家建设或发展社会公益事业需要提前拆除的，可根据有关规定获得合理补偿。补偿标准由镇政府根据有关规定执行。      七、本意见自2019年10月1日起实施，原《关于进一步规范大涌镇农村土地承包及合同管理工作意见的通知》（涌府办〔2014〕120号）同时废止。

附件：1.大涌镇农村集体资产交易流程指引；

             2.大涌镇农村集体资产交易优质承租户条件；

            3.大涌镇农村集体资产租赁合同变更承租方流程。

附件1

大涌镇农村集体资产交易流程指引

   一、提交集体资产租赁的请示；

   二、召开村（居）务监督委员会及股东代表会议；

   三、提交立项申请；

四、发布招标公告：在农村集体资产交易平台、社区宣传公示栏、或借助各类媒体发布招标公告，发布时间不少于5个工作日。

五、公开招投标：现场招投标，签订中标确认书；

六、签订合同：签订合同后提交以下资料报镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室存档，提交资料包括：

   1.中标确认书(原件)；

   2.承租人所签的不作非农建设保证书（原件）；

   3.承包租赁正式合同文本。

   七、资料归档。  

村（社区）资产承包租赁请示审核提交资料：

  村（社区）提交资产承包租赁的请示报镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室审核，请示应至少包含以下八项内容：

   1.**年*月*日经村（社区）两委会议研究决定；

   2.项目名称；

   3.出租土地、物业及项目用途；

   4.租赁面积（土地用**亩，物业用**平方米）；

   5.租赁起止时间：从**年*月*日到**年*月*日，共*年；

   6.租赁单价（底价）；

7.原合同单价；

8.注明是否公开招投标，如属于优质客户续租的，请提供村出具的优质客户经营情况说明书。

请示须附以下资料：

1.村（社区）“两委”会议记录复印件；

2.土地、物业的位置示意图及相关证件：

（1）有土地证、房产证的土地物业出租的，请提供土地证、房产证加盖公章的复印件；

（2）有土地确权证的农地出租的，请提供土地确权的卫片图复印件，在复印件上勾出出租地块并加盖公章；

（3）属林地出租的，请提供镇农业局林业管理专职人员提出的意见，并加盖农业局的公章；

（4）没有任何证明文件的土地物业出租，请提供带坐标的测量图。

   3.该项目拟签合同样本。

大涌镇农村集体资产立项申请上传平台资料：

  1.立项申请表；

   2.提交资料目录；

   3.村（社区）两委、村（居）务监督委员会会议记录各一份；

   4.股东代表会议记录及表决资料（一事一议）；

   5.租赁请示、交易方案公示图片；

   6.权证资料（同请示要求上交的土地位置示意图资料要求一致）；

7.宗地及建筑平面图；

8.组织代码证复印件、单位负责人身份证复印件；

   9.表决通过的合同样本；

   10.交易方案；

11.租赁请示；

12.其他。

   具体要求：

1.所有资料扫描后上传平台。

2.上传平台与提交审核的纸质版必须一致。

   3.所有资料上的日期、签名等各项内容全面完整。

   4.公示图片（两张图片即可，一张可见公示栏，一张可见公示内容的），加标题**村（社区）**物业（土地）立项公示图片，A4纸一页打印。

大涌镇农村集体资产立项申请提交纸质版资料：

   1.立项申请表；

   2.村（社区）两委、村（居）务监督委员会会议记录各一份；

   3.股东代表会议记录及表决资料（一事一议）；

   4.公示图片；

   5.权证资料（同请示要求上交的土地位置示意图资料要求一致）；

   6.宗地及建筑平面图；

   7.表决通过的合同样板；

   8.交易方案；

9.租赁请示；

10.其他。

要求：

1.所有资料与上传平台资料必须一致，且按上述顺序排列；

   2.所有资料上的日期、签名等各项内容全面完整；

   3.公示图片（两张图片即可，一张可见公示栏，一张可见公示内容的），加标题**村（社区）**物业（土地）立项公示图片；A4纸一页打印。

   4.上述纸质版一式两份（交易方案、租赁请示必须原件一份），审批后一份退回村（社区）存档，一份镇农村集体资产监管和交易管理平台工作领导小组办公室留存备案。

大涌镇农村集体资产交易归档资料：

  1.立项申请表；

   2.提交资料目录；

3.申请资料明细（若一份立项表只有一项资产，此项可省略）；  

4.村（社区）两委、村（居）务监督委员会会议记录各一份；

   5.股东代表会议记录及表决资料（一事一议）；

   6.公示图片；

   7.权证资料（同请示要求上交的土地位置示意图资料要求一致）；

8.宗地及建筑平面图；

9.组织代码证复印件、单位负责人身份证复印件（如无变动的，此项可省略）；

10.表决通过的合同样板；

11.交易方案；

   12.租赁请示；

   13.中标确认书；

   14.正式合同（需附上出租土地的测量图或四至图，四至图要明确注明四至参照物，并经租赁双方签名确认）；

   15.招投标过程图片及资料；

   16.其他。

以上所有资料均需加盖经联社公章，如资料是复印件的，请注明“与原件一致、经办人：***、**年*月*日”等。

附件2

大涌镇农村集体资产交易优质承租户条件

凡在我镇行政区域内租赁各村（社区）土地、物业，与村（社区）签订租赁合同期满的租户，符合下列条件的承租户，可视为优质承租户：

1.原承租或承包租金符合市场价格水平，新租金有一定幅度的增长，新签合同的合同期原则上不超过三年。

2.原承租户守法经营、信誉良好，承包经营期间准时缴纳承包租金，无偷税漏税、拖欠员工工资、拖欠租金记录；无安全生产重大事故（含农业）、无重大环保事故。

3.原承租物业资产的经营者，在经营期间投入巨资修缮场所采购设备，通过改善生产、生活环境实施长期经营运作。

4.确认为优质承租户续租的，村（社区）提交请示时必须同时提交一份由村（社区）出具的优质客户经营情况说明书。

5.村（社区）集体对于涉及厂房、宿舍、市场、商铺等物业资产的续租自行组织交易项目，应实行每年定期的民主议事制度，制定具体交易方案，经相关民主决策程序进行表决通过后，及时公布相关信息，并将议决的租赁方案送交镇农村集体资产管理机构备案。

6.公示期间有1/10以上有选举权股东联名提出异议，村（社区）集体应收回有争议的续租交易方案，重新制定方案。

附件3

大涌镇农村集体资产租赁合同

变更承租方流程

为了规范合同变更承租方申请程序，凡租赁合同需要变更承租方的，必须先由原承租方提出申请，具体步骤如下：

   1.由原承租方先向村（社区）提出书面申请，申请将项目变更给后承租方。格式要求：标题是“申请书”，主送单位是“××村（社区）经联社”，申请内容包括变更的事项及原因，原承租方申请人签名以及日期。

   2.村（社区）对该申请需召开两委会议以及村（居）务监督委员会会议（重大的项目变更要经过股东会议决定），形成会议决议。村（社区）在原承租方申请书上加署意见：经过村（社区）××会议决定同意原承租方××的申请，落款“××村（社区）经联社（盖章），日期。

   3.村（社区）将申请书贴到公示栏进行公示，并在旁边附上一份说明，内容为：对于原承租方××的××内容的申请，如有不同意见的，可以拨打××村（社区）电话：××，大涌镇农业和农村工作局电话：87725139。公示时间不少于5个工作日。

   4.公示完毕后，在没有收到不同意见的情况下，方可签定变更协议（村、原承租方、后承租方三方协议），完成变更承租方手续，原合同其他内容保持不变。

   5.每个季度末将本季度的变更协议连同原承租方申请、会议记录、公示图片等复印件报农业局留档，所有资料装订并盖村（社区）经联社的骑缝章。