各镇区发展改革局（发改办）、住房城乡建设局，各房地产开发企业、物业服务企业：

为规范我市住宅小区服务收费，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中山市物业服务收费管理办法》和有关文件精神，现就有关问题通知如下：

一、住宅小区前期物业服务费（含自有产权车位、车库）在前期物业管理招投标（含协议方式，下同）时确定收费标准、服务内容和服务标准，并通过前期物业服务协议予以确认。对属于政府指导价管理的住宅前期物业服务费，应在政府指导价标准内招投标确定；如确需超出政府指导价的，建设单位应于招投标前三十日报市发展改革局核定，核定的收费标准作为前期物业服务企业中标的最高收费标准。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当约定物业服务具体内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主与前期物业服务企业签订的前期物业服务协议保持一致。

商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的收费标准不一致的，按较低的标准执行。

二、住宅小区所有收费实行明码标价。明码标价内容发生变化时，建设单位、物业服务企业（包括其他管理人，下同）应及时进行更新。

（一）建设单位应按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》做好商品房销售明码标价。

（二）物业服务企业应在物业管理区域内醒目位置、收费场所公示所有收费项目，包括物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费依据、收费对象、计算单位等内容，公示样式参考附件1。小区物业服务内容及服务标准单独公示，小区停车服务收费还应按附件2样式在小区出入口处公示。

除上述明码标价方式外，物业服务企业可根据自身实际，采用电子屏幕、公众网络平台等形式进行公示。

三、物业服务企业不得收取约定以外的收费，不得收取未经公示的费用。

四、规划性质属于住宅的公寓，业主大会成立之前的物业服务费实行政府指导价，规划性质属非住宅及业主大会成立之后的物业服务费实行市场调节价。属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务费实行市场调节价。

五、业主应自房屋交付之日起支付物业服务费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。当事人另有约定的，从其约定。

六、《中山市物业服务收费管理办法》规定的专有部分面积和建筑物总面积，按下列方法认定：

（一）专有部分面积（即建筑面积，包括套内建筑面积和分摊面积）按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

七、《中山市物业服务收费管理办法》规定的业主人数和总人数，按下列方法认定：

（一）业主人数，建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

八、住宅小区调整物业服务费应在每幢楼醒目位置公示该幢业主的表决情况，在小区醒目位置按幢公示业主表决情况、表决结果、业主人数的说明以及其他应该予以公示的情况。表决情况、表决结果公示样式参考附件3、4。

九、属于政府指导价管理的物业服务费，原则上调整物业服务费不得超过政府指导价。

十、制定和调整住宅小区产权车位和人防车位的停车服务收费标准,应当由车位产权人和人防车位投资者提出，并在实施前30天向业主公示。公示的内容包括：车位产权证明和人防车位投资者证明、新标准以及新标准执行时间等。

制定和调整住宅小区全体业主共有车位的停车服务收费标准由小区业主大会依法共同决定。

十一、装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费；业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业双方协商确定。

十二、物业服务企业不得指定任何单位和个人提供泥沙、瓷砖等装修材料搬运服务并强制收费。

十三、住宅小区依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，不得向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用。住宅小区交付使用之后，小区新配置或者升级改造门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由业主大会依法共同决定。

十四、2011年1月1日后（以前期物业管理招投标时间为准，下同）新建小区住宅（不含别墅，含自有产权车位、车库，下同）前期物业服务费包含公共水电费。2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的，在未调整物业服务费前仍可按实分摊，调整物业服务费后不再分摊。

十五、本通知自2017年10月1日起施行。《中山市发展和改革局关于印发中山市放开非保障性住房物业服务收费试点住宅小区定调价行为规则的通知》（中发改价控〔2016〕328号）和原市物价局《关于规范物业服务收费有关问题的通知》（中价〔2010〕142号）同时废止。

附件1：住宅小区收费公示栏参考样式.doc

附件2：住宅小区停车场明码标价牌参考样式.doc

附件3：住宅小区调整物业服务费表决情况公示参考样式.doc

附件4：住宅小区调整物业服务费表决结果公示参考样式.doc

中山市发展和改革局     中山市住房和城乡建设局

2017年9月1日

政策解读：中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局《关于规范住宅小区服务收费的通知》政策解读