火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，各有关部门：

　　为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，经市政府同意，现将修订后的《中山市物业服务收费管理办法》印发给你们，请贯彻执行。

　　中山市发展和改革局　中山市住房和城乡建设局

　　中山市市市场监督管理局

　　2022年8月24日

　　中山市物业服务收费管理办法

　　第一条为规范物业服务行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律、法规的精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第五条市发展改革局会同市住房城乡建设局、市场监督管理局负责全市物业服务收费的监督管理工作。

　　各镇街价格、建设、市场监管部门在市发展改革局、市住房城乡建设局、市市场监管局的指导下开展物业服务收费监督管理工作。

　　第六条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。

　　别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）、其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　业主采取自行管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　第八条住宅物业服务收费政府指导价由市发展改革局会同市住房城乡建设局根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度或最高限价等。

　　住宅物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

　　制定或者调整住宅物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

　　第九条新建住宅（不含别墅）前期物业服务费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

　　建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

　　第十条新建住宅（不含别墅）前期物业服务费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向市价格主管部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务费最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

　　物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。不同的物业管理区域应分别进行前期物业管理招投标，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库)物业服务收费如确需调整超出政府指导价最高收费标准的，履行相关程序后向市价格主管部门申请单独核定调整收费标准。

　　第十一条住宅物业服务费需要调整收费标准，已成立业主大会的，按规定召开业主大会会议，并经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后实施。

　　业主大会成立之前需要对物业服务费收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

　　（一）物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

　　（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项应公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，将结果书面告知物业所在的镇街人民政府、居民委员会、村民委员会，并对其进行指导与督查。

　　（三）调价方案由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果公示60日以上。公示的表决结果应当包括建筑物总面积、业主总人数，参与表决的专有部分面积和业主人数，赞同、反对、弃权意见的专有部分面积和业主人数汇总结果及相应的占比情况等。

　　公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

　　第十二条物业小区的面积和业主人数按照下列方式确定：　　　

　　（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

　　（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数按照两者之和计算。

　　第十三条　实行物业服务费包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　第十四条物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养费用以及所产生的水电费用。未移交给供水企业管理维护的二次供水设施，其营运、维护和管理产生的费用计入物业服务成本。

　　（三）物业管理区域绿化养护费用；

　　（四）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（七）办公费用；

　　（八）管理费分摊；

　　（九）物业服务企业固定资产折旧；

　　（十）经业主同意的其它费用。

　　第十五条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　第十六条物业服务收费根据不动产权登记建筑面积（包括套内建筑面积和公摊面积，下同）按月计收。已办理不动产权登记的，以不动产权登记的建筑面积计算。尚未进行不动产权登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　自有产权车位（车库）的物业服务收费按车位（车库）的数量计收。

　　第十七条物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。

　　物业发生产权或者使用权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　第十八条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定物业服务具体内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

　　第十九条物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

　　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免物业服务费的，由建设单位承担。

　　第二十条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金等额外费用。

　　第二十一条业主、物业使用人对物业进行室内装修的，物业服务企业可收取装修人员出入证工本费。装修保证金由物业服务企业、业主按有关保证金的法律、法规规定执行。

　　委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准由双方协商确定。此外，物业服务企业不得强制收取其他与装修相关的费用。

　　第二十二条物业服务企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的人员收取办证费等相关费用。

　　第二十三条实行小区出入证管理的，应当为每户业主免费配置至少3张出入证（含IC卡等）；如车位需单独配置的，每个车位应当配置至少1张出入证（含IC卡）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

　　第二十四条利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以经业主大会同意后用于冲减物业服务成本或按照业主大会的决定使用。

　　第二十五条住宅小区车辆停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。调整住宅建筑区划内的业主共有停车场的停车服务收费标准的，应按照本办法第十一条的规定执行；调整住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库的停车服务收费标准的，应按照《中山市住宅小区停车服务收费议价规则（试行）》（中府〔2021〕159号）的规定执行。

　　第二十六条物业服务企业根据业主委托，提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

　　第二十七条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十八条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

　　第二十九条物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

　　第三十条　物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应分别核算、单独建账。

　　第三十一条实行酬金制收费方式的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务企业每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受业主委员会的核查。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务费实行酬金制的，物业服务企业、业主大会或者业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　第三十二条住宅小区公用附属设施用电（不包括从事生产、经营活动用电）执行居民生活用电价格。

　　第三十三条发展改革部门负责物业服务收费标准、收费行为的监管，调解收费争议；市场监管部门负责查处违反明码标价规定等价格违法行为；住房城乡建设部门负责物业服务行为、服务质量的监管，调解服务质量的争议。

　　第三十四条本办法由市发展改革局、市住房城乡建设局、市市场监管局按各自职责负责解释。

　　第三十五条本办法自2022年10月1日起施行，有效期为5年。原《中山市发展和改革局 中山市住房城乡建设局关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中发改价控〔2016〕226号）同时废止。

【文字解读】《中山市物业服务收费管理办法》