关于征求《中山市村镇低效工业园改造升级项目搬迁补偿价格评估工作指引（征求意见稿）》公众意见的公告中山市人民政府门户网站

关于征求《中山市村镇低效工业园改造升级项目搬迁补偿价格评估工作指引（征求意见稿）》公众意见的公告

发布时间：2022-04-13 09:35 查看反馈

　　为加快推进村镇低效工业园改造升级，规范以政府整备方式实施的“工改”项目搬迁补偿价格评估行为，市城市更新局起草了《中山市村镇低效工业园改造升级项目搬迁补偿价格评估工作指引（征求意见稿）》，为充分听取意见和建议，现将上述文件进行公示并向社会公众征求意见。各单位、个人如有修改意见，请于本公告发布之日起7个工作日内将书面意见通过邮寄或电子邮件方式反馈我局。

　　附件：中山市村镇低效工业园改造升级项目搬迁补偿价格评估工作指引（征求意见稿）

　　中山市城市更新局

　　（联系人：吴女士，联系电话：0760-88839770，电子邮件：224652832@qq.com，联系地址：中山市石岐区兴中道2号中山市城市更新局428室）

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关于《中山市村镇低效工业园改造升级项目搬迁补偿价格评估工作指引》的征求意见及采纳情况说明
序号	意见	拟采纳情况	说明
1	关于监理单位及评估单位的选定问题。本人建议，监理单位及评估单位的选定，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条以及《中山市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条的规定，由被征收人在名单中协商选定；协商不成的，由贵局摇珠确定，如此才能保证监理单位及评估单位的选定独立、客观、公正。	拟采纳	拟参考我市公益项目征地管理办法的规定修改
2	关于搬迁补偿价格集体决策问题。对于这一问题，本人认为，首先，在评估单位及监理单位均独立、客观、公正地作出评估报告以及监理报告的情况下，无需再由镇街政府对补偿价格进行集体决策。其次，即便要进行集体决策，也应当提前公布决策流程、决策依据等事项，真正做到公开、透明，毕竟法无授权不可为，有权不能任性！	拟采纳
3	关于工改项目搬迁补偿评估同时适用土地评估及房地产评估时，是否应优先采用土地评估问题。对此本人认为，在同时适用土地评估及房地产评估时，应当优先采用房地产评估。因为案涉土地的土地用途是工业用地，地上建设的多为厂房及机械设备，应当予以重点关注。如果采用土地评估，则可能导致厂房及机械设备的价值被低估，进而导致被评估人的权益受到侵害。	拟采纳	拟删除相关内容，不对评估方法制定参考意见。
4	关于监理机构和房地产评估机构的选定。监理机构和房地产价格评估机构应当由工改项目的产权人或建筑物所有人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由工改项目负责机关通过组织产权人或建筑物所有人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。	拟采纳	拟参考我市公益项目征地管理办法的规定修改
5	房地产评估委托手续。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。委托合同内容应当得到产权人或建筑物所有人的认可。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。	拟采纳	所提意见属评估委托的一般性要求，具体按相关评估规范确定，工作指引不另行确定。
6	房屋调查程序。房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被改造的厂房进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。产权人或建筑物所有人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。工改部门、产权人或建筑物所有人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。产权人或建筑物所有人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由工改部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。	拟部分采纳	1.按照相关评估规范，工改部门不具备实地查勘见证的职责。 2.其他所提意见属实地查勘的一般性要求，具体按相关评估规范确定，工作指引不另行确定。
7	估价方法的确定。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被改造厂房价值进行评估。被改造厂房的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被改造厂房或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被改造厂房是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。被改造厂房价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被改造厂房价值的因素。被改造厂房室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。	拟采纳	所提意见属评估方法的一般性要求，具体按相关评估规范确定，工作指引不另行确定。
8	评估报告的复核及评估专家委员会的确定。贵局应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。	拟不采纳	目前省级已有相关的专家委员会，市级是否有必要也成立专家委员会下一步再另行研究。

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