政策解读：中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理办法政策解读

各有关单位：

　　《中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理办法》业经区党工委、管委会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。执行过程中如遇问题，请径与区财政局联系，电话：85310137。

             中山火炬高技术产业开发区管理委员会

            2021年2月22日

中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理办法

第一章 总则

　　第一条 为规范中山火炬高技术产业开发区（以下简称：中山开发区）房地产开发项目建设用地配套公建设施的配置，适应中山开发区城市建设需要，保障社会公共需求，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《企业国有资产法》、《关于配套城市公共设施和市政公用设施有关问题的通知》（中规通〔2005〕20号）、《关于加强市属行政事业单位房地产物业出租管理实施方案》（中府〔2006〕48号）、《关于调整配套城市公共设施和市政公用设施有关问题的通知》（中规通〔2013〕8号）、《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》（中规通〔2015〕72号）和《中山市建设用地配套公建设施规划管理操作细则》（中规通〔2016〕70号）等有关文件规定，结合我区实际情况制定本管理办法。

　　第二条 本办法所称配套公建设施为居住区配套公建设施，是指根据法律、法规、规章、我市有关城市管理要求，在居住区范围内进行配套建设的，按照规定或土地出让合同约定，应当移交政府部门所有的公共服务设施，包括教育设施、社区医疗卫生设施、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政公用设施、商业服务设施以及约定建设的其他项目等（详见《中山市建设用地配套公建设施规划管理操作细则》（中规通〔2016〕70号）附表）。其中垃圾站、配电房、公共厕所、通讯基站等小区业主共同使用的部分不列入配套公建统计和移交范畴，物业管理用房、业委会管理用房不列入移交范畴。

　　第三条 中山火炬高技术产业开发区管理委员会（下称：区管委会）指定中山火炬高技术产业开发区财政局（下称：区财政局）作为配套公建设施的行政主管和接收单位，指定中山火炬城建集团有限公司（下称：区城建公司）作为配套公建设施的承接、管理、运营单位。

　　第四条 配套公建设施的审核和接收实行联席会议制度，并成立火炬开发区建设用地配套公建设施审核和接收工作小组（以下简称：配套公建工作小组），负责建设用地配套公建设施审核和接收的组织领导和沟通协调，配套公建工作小组办公室设在区财政局，会议纪要由区财政局代章。（配套公建工作小组成员名单另文通知）

　　第五条 区财政局、区城建公司根据配套公建工作小组的会议纪要与项目建设单位签订《建设用地配套公建设施责任协议书》。

第二章 建设用地配套公建设施审核和接收

　　第六条 为提高配套公建设施配置的合理性、可实施性，在规划编制上需定期根据区各行政使用单位的需求意见，对控制性详细规划中的建设用地配套公建设施进行评估，提出优化开发区布局的建议并逐步落实到控制性详细规划。

　　第七条 项目建设单位在向中山市自然资源局火炬开发区分局（下称：区自然分局）申请项目建设工程规划许可证时，需同时提交与区财政局、区城建公司签订的《建设用地配套公建设施责任协议书》，区自然资源分局依据该协议书核准公建补偿面积，将协议中的配套公建用地面积和建筑面积分别列入《中山火炬开发区配套公建补偿面积通知书》中的配套公建面积。

　　第八条 对于建设项目规划条件中已明确配套公建设施类别、建筑面积、具体位置的设施，配套公建设施建设方案由区财政局、区城建公司、区自然资源分局及相关功能主管单位进行初步审核；对于建设项目规划条件中未明确配套公建设施类别、建筑面积、具体位置的设施，配套公建设施建设方案由区财政局、区城建公司、区自然资源分局进行初步审核。对于已签订《建设用地配套公建设施责任协议书》且提出移交申请的配套公建设施由区财政局、区城建公司及相关职能部门进行现场验收。初步审核和现场验收通过后由区财政局召集召开配套公建工作小组会议。

　　第九条 《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》（中规通〔2015〕72号）实施前出让的土地，如因面积较小，无法合理配置配套公建设施的地块（规划部门确定标准），根据实际情况由规划部门进行汇总，由区管委会上报市政府批准采用统一异地配建方式。《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》（中规通〔2015〕72号）实施后出让的土地，建设单位须按规划条件配套建设，不可异地配建或使用住宅、商铺抵缴。

　　第十条 建设用地配套公建设施基本（通用）标准

　　（一） 一楼优先原则：配套公建设施应配置在建筑物的一楼，如因实际情况不能全部配置在一楼的，应就近一楼进行配置（除车位外，不可配置在地下层）；

　　（二） 连片原则：配套公建设施应配置在同一楼层，如因实际情况实在不能全部配置在同一楼层的，应上下层连片、并在上下楼层配置独立楼梯通道；

　　（三） 交通便利原则：配套公建设施需配置在靠近小区出入口位置，或者能直接连接、靠近市政道路、并方便车辆停放；

　　（四）拟接收配套公建设施的具体项目类型参照中山市城区的做法，尽量不接收住宅为宜；

　　(五）停车场项目在移交时，应达到相关职能部门的验收标准，保证设施移交后可实现停车场的基本使用功能。

　　(六）独栋配套公建设施层高的建设标准：（一）首层层高不能低于5米；（二）标准层层高不能低于3.9米（非独栋配套公建设施可参照执行）。

　　第十一条 配套公建设施的移交和接收应当达到以下条件和装修标准

　　（一）配套公建设施建设项目符合规划部门审定的项目规划总平面图的各项要求；

　　（二）配套公建设施各专业工程按图施工，施工质量达到国家、省、市相关技术标准、规范、规定的要求；

　　（三）分期建设的开发项目，按规划实施序列要求，相关的配套公建设施建设到位，满足独立使用功能和管理需要；

　　（四）有配套公建设施建设施工单位签署的工程保修书；

　　（五）建设项目竣工验收合格，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；

　　（六）建设项目要求完善通往该项目的道路、绿化、给排水管和强弱电铺设；

　　（七）配套公建设施建筑物内墙身及天花需抹灰批荡，门、窗应零配件装配齐全；

　　（八）配套公建设施建筑物内应根据面积及使用功能配套相应的洗手间，并具备排污排水条件；

　　（九）配套公建设施梯间、天面及阳台必须安装牢固的护栏；

　　（十）符合法律法规规定的其他使用条件。

　　第十二条 对于已签订《建设用地配套公建设施建设责任协议书》的建设项目，在项目达到竣工条件验收合格并经过配套公建工作小组审议同意接收后，建设单位与区财政局、区城建公司签订《建设用地配套公建设施产权移交认定协议书》。所有建设项目取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后，建设单位应向市自然资源局申请对配套公建进行初始确权，并在《建设用地配套公建设施产权移交认定协议书》或《建设用地配套公建设施责任协议书》约定时间内将配套公建设施产权办至区财政局名下。

　　第十三条 配套公建设施的物业管理费标准由建设单位与配套公建设施产权单位、运营单位沟通达成一致意见后，呈配套公建工作小组审定。

第三章 建设用地配套公建设施的使用和经营管理

　　第十四条 区财政局接收配套公建设施后，全部同步移交区城建公司管理，并通知相关职能部门，相关职能部门根据实际需要，通过配套公建工作小组会议对配套公建设施提出申请调剂使用。如果相关职能部门不提出调剂申请，即由城建公司制定合理的出租方案，对已接收的配套公建设施进行对外出租经营管理。

　　第十五条 配套公建设施按照相关审批程序同意调剂后，申请单位需与区财政局和区城建公司签订《配套公建设施交接确认书》，自签署之日起，由申请单位行使配套公建设施的使用权及管理权，申请单位负责配套公建设施日常监管、维护维修、群众解释和公示等工作，并承担经济、安全、法律等责任。

　　第十六条 为明确与经营单位的委托权责，区财政局与经营单位签订《公建物业经营管理委托合同》并根据实际情况明确委托事项，委托管理相关费用标准、支付方式及管理方式，委托期限，双方权责等内容。

　　第十七条 经营单位应建立和完善配套公建设施租赁和经营管理制度，明确具体部门、人员负责配套公建设施出租管理工作，建立配套公建设施管理台账，加强对出租配套公建设施的跟踪管理，规范出租行为。

　　第十八条 经营单位应建立完善的配套公建设施档案管理制度，妥善保管权证文件，及时对相关的招租方案、租赁合同、承租人资料等进行归档保存。

　　第十九条 经营单位应对配套公建设施进行日常巡查、维护，要求做到熟悉辖区的概况，检查防火设施是否齐备有效，掌握消防安全设施设备情况，察看外观、外墙情况，检查渗漏、堵塞情况，属保修期内的由建设单位维护，保修期外已出租的则由承租方负责维护，保修期外空置物业由管理运营单位负责维护，所产生的费用在配套公建设施经营收入中支出。

　　第二十条 出租配套公建设施采用公开竞价、招投标等公开招租方式确定承租方，并应当坚持公开、公平、公正的原则，自觉遵守国家法律、法规和政策的相关规定，接受监督。

　　第二十一条 坚持经济效益与社会效益相结合的原则，要充分发挥配套公建设施存量资源优势，有效带动区域转型升级，并切实履行社会责任。

　　第二十二条 配套公建设施运用信息化管理平台进行管理，配套公建工作小组各成员单位根据日常业务及系统操作模块，落实专项信息操作员（由专项工作领导指定具体人员），负责专项业务的数据录入、更新和管理，确保系统数据的及时性、准确性和完整性，同时对系统及数据的安全性负责。

　　第二十三条 区财政局应定期或不定期对经营管理使用单位的经营管理使用情况，收入上缴等行为进行监督检查，监督经营管理使用单位不断提高和规范委托配套公建设施的租赁管理情况，对违规操作有权予以纠正或取缔，情节严重的，有权追究相关责任。

第四章 其他事项

　　第二十四条 下列事项由配套公建工作小组审核后报区管委会审批

　　（一）可能危及公共安全，影响公共卫生和社会秩序等，造成社会影响的；

　　（二）在租赁合同期内，承租方提出延长租期、减免租金、改变租赁用途、其他有重大影响的变更；

　　（三）配套公建设施涉及改建、扩建、“三旧”改造的；

　　（四）不适宜采用公开招租方式的配套公建设施项目；

　　（五）单次出租期限超过15年的（不含15年）；

　　（六）因长期闲置不用或其他原因需要处置变卖的配套公建设施；

　　（七）需要区管委会审批的其他事项。

　　第二十五条 本办法由区财政局、区自然资源分局负责解释，从发文之日起实施，有效期1年，原《中山火炬开发区公建配套设施管理办法》（中开管办〔2014〕40号）文件同时废止。