政策解读：《中山火炬开发区关于加强区属企业经营性资产租赁监管的指导意见（暂行）》政策解读

各有关单位：

现将《中山火炬开发区关于加强区属企业经营性资产租赁监管的指导意见（暂行）》印发给你们，请认真遵照实施。

                                                            中山火炬高技术产业开发区管理委员会

                                                                                                                                             2025年1月24日

中山火炬开发区关于加强区属企业经营性

资产租赁监管的指导意见（暂行）

为加强火炬开发区区属企业经营性资产租赁管理，规范经营性资产租赁行为，促进廉洁从业，实现企业经营效率、效益提高和国有资产保值增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》《中华人民共和国民法典》等法律法规和有关政策规定，制定本指导意见。

一、适用范围

本指导意见适用于中山火炬高技术产业开发区管理委员会及其部门出资的国有独资有限责任公司及其下属持实际控制权的各级企业（以下统称区属企业，不包含上市公司）。

本指导意见所称经营性资产是指区属企业所有或掌握完全控制权的，按法律法规可用于租赁，并可通过租赁获得收益的资产，包括房屋建筑物、土地、广告资源、设施设备等（以下简称资产）。区属企业之间的经营性资产租赁或委托管理、区属企业用于本企业职工租住的住宅不适用本指导意见。

本指导意见所称资产租赁是指企业将其经营性资产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，并向承租人收取租金的行为。

本指导意见所称进场公开招租是指企业资产租赁通过符合资格的产权交易机构、公共资源交易中心等公共交易平台组织实施的行为。

二、指导思想和基本原则

（一）指导思想

明确区属企业在经营性资产租赁管理方面的职责权限，以提高国有资产经营效益为目标、以制度建设为保障、以信息化管理为支撑，构建区属企业经营性资产租赁管理的责任体系、风险防控体系、公开招租体系和监督体系，促进区属企业资产租赁工作更加公开透明、合法规范、高效务实，从源头上预防腐败，防止国有资产流失，实现国有资产保值增值。

（二）基本原则

1．坚持政府引导与市场运作相结合的原则。在政府的推动和引导下，健全面向市场的公开招租体系，充分利用省、市、区的交易平台，发挥企业自主、市场配置的作用，实现国有资产保值增值。

2．坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则。大力推动企业经营性资产公开招租，提高管理水平，增加使用效益，提升企业租赁管理的透明度。

3．坚持经济效益与社会效益相结合的原则。充分盘活企业存量资产，助力企业转变发展方式；引导企业加强整合经营性资产，发挥协同效益，以经营性资产租赁带动区域产业转型升级，切实履行企业社会责任。

三、构建责任体系

区公资中心代管委会履行出资人职责，和区属企业应建立权限清晰、职责明确的租赁管理责任体系。

（一）区公资中心是区属企业实行资产租赁的监管主体，主要履行以下职责：

1．推动区属企业资产租赁的协同规划，促进协同发展，提高经济效益与社会效益；

2．指导督促区属企业建立健全资产租赁管理制度；

3．推动区属企业资产进场公开招租，完善信息化管理系统；

4．监管区属企业资产租赁管理行为；

5．法律、法规、规章和规范性文件等规定的其他职责。

（二）区属企业是资产租赁的实施主体，主要履行以下职责：

1．负责制定本企业资产租赁管理制度，明确资产租赁的决策审批权限，完善租赁管理业务流程；

2．负责本企业资产的统计、规划设计工作，实现应统尽统、应租尽租，制定资产租赁价格的指导区间；

3．负责组织实施本企业资产租赁工作；

4．负责本企业资产的日常管理与安全维稳工作，建立健全租赁管理机构，规范租赁管理行为；

5．负责监管所属企业的资产租赁管理行为；

6．法律、法规、规章、规范性文件和企业内控制度等规定的其他职责。

四、健全制度流程

（一）健全租赁管理制度。区属企业必须结合自身实际情况，建立完整的租赁管理制度，明确具体部门负责资产租赁管理工作，建立健全资产租赁管理台账，加强资产的跟踪管理，规范租赁管理行为。

（二）完善租赁流程。区属企业必须建立“制定方案、决策审批、实施招租、日常管理、监督检查、责任追究”的闭环管理流程，从流程设计入手，建立高效、规范的租赁管理程序，提高租赁管理水平。

五、规范决策审批

（一）规范决策程序。区属企业必须健全租赁管理的内部决策程序，明确决策主体、决策权限和决策责任，坚持科学民主决策、集体决策，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

（二）租赁方案制定及审批。区属企业资产租赁应当制定合理的租赁方案，内容应包括：资产的基本情况（资产现状、地点、面积、规划用途、产权归属情况等）、租赁目的、可行性、租赁期限及确定依据、租金标准、租金收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟定依据、招租方式等。资产租赁方案应提交企业相关决策会议集体研究决定。属“三重一大”范围的租赁按照企业“三重一大”决策程序前置研究，再按区属企业相关制度履行决策程序。

（三）租赁期限的确定。区属企业资产单次租赁期限原则上不超过5年；若承租方对资产有较大投入、投资回收期长并提供依据的，租赁期可适当延长，并经区属企业总经理办公会议审核。

六、招租方式

资产招租除涉密事项及区党工委、管委会决定事项外应采取公开招租方式，通过公开竞争择优确定，提高企业资产的利用效益，实现资产价值最大化。

（一）信息公开。区属企业进场公开招租的，应当通过符合资格的产权交易机构公告招租信息；区属企业自行采取公开招租的，应当通过区属企业门户网站或其他公开信息平台公告招租信息。公告时间均不得少于10个自然日。

（二）有下列情形之一的，区属企业必须进场公开招租：

1．区属企业单宗资产或一次性招租的物业租赁建筑面积在1000平方米（含）以上；或纯土地面积在10亩（含）以上。

2．区属企业单宗资产或一次性招租的资产招租底价首年租金100万元（含）以上。

（三）除上述（二）款情形外的资产租赁，区属企业可自行采取竞价、竞争性谈判等线上线下方式公开招租。

1．公开招租应当以公开竞价的方式为主。区属企业在以公开竞价为主要方式的基础上，结合实际情况，进行公开招租。

2．经公开招租只有一个符合条件的报名者，经区属企业按权限决策后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示3个工作日后无异议方可实施，租金标准不得低于原招租底价。如果没有报名者，经原决策机构批准，可按不低于招租底价90%的价格重新公开招租。

（四）资产招租底价可在市住建局发布的《中山市房屋租金参考价》、市场估价或询价、或者委托专业机构评估的基础上，结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定。属于进场交易情形的，必须委托具备评估资质的专业机构对相关资产租金情况进行评估，经备案的评估结果作为定价基础，评估备案的权限由区属企业决定。

（五）区属资产租赁具有以下情形之一的，可以直接出租：

1．招租项目只有特定的承租人有能力经营，不存在其他招租对象的；

2．经二次公开招租，符合投标资格条件的申请人为1家，或投标申请人未对招标文件作出实质性响应而导致流标的；

3．为确保中央、省、市、区重大民生项目顺利推进，确需承租特定区属物业的；

4．区属人才公寓房、宿舍楼租户非整体租赁的，但需在企业信息平台公布信息；

5．法律、法规规定可以直接出租的其它情形；

6．特殊的不适宜公开招租的资产租赁，由区属企业自定清单并确定审批权限。区属企业不得以“化整为零”等方式规避进场公开招租。

七、规范日常管理

（一）加强合同管理

1．合同签订。承租人确定后，区属企业应当依据《中华人民共和国民法典》等法律法规及时订立书面租赁合同，加强对合同审核和管理。

2．合同履行。区属企业应当按合同约定加强合同履约监管，保证合同正常履行。区属企业应根据资产的特殊状况（如城市更新拆迁、政府征用、收储、安全事故等）制定应对措施并在合同中载明合同终止情形及免责条款，并对承租人违约行为明确责任追究条款。承租人不履行或不完全履行合同，区属企业应当按约定及时采取措施，维护企业合法权益。

3．合同变更。租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更的，由原决策机构审议。

变更内容涉及租赁单价、租赁期限等核心条款的，原则上应当按本指导意见重新招租。因市场、经济大环境变动导致类似地段、同类物业租金整体下降，对商户的阶段性租赁单价变更，该情况不需重新招租。承租人在租赁期间需投入大型设备、重新投入装修，投资回收期延长并能提高资产价值的，允许租赁期原则上延长不超过三年。

涉及在同一或相邻区域增加租赁面积、租赁总面积超过或招租总底价达到进场公开招租条件的，增加租赁面积部分应当进场公开招租。

（二）规范在租资产管理

1．加强履约评价。资产出租后，区属企业应当做好跟踪管理和安全维稳工作，及时收缴租金，建立承租人评价机制，定期对承租人进行履约评价。

2．加强使用跟踪。资产出租后，承租人不得擅自改变资产的结构和用途，不得擅自改建、扩建，不得租赁用于危废物料的存放处置，否则，区属企业有权终止合同，采取措施保护资产安全，维护企业权益。对国有物业负有管理职责的单位应督促和监督市场主体依法依规履行环境保护相关规定的责任。

3．加强续约管理。资产租赁期限届满前3个月，原承租人提请续租的，同时满足以下条件并按权限由决策机构批准可以续租：

（1）履约记录良好，无拖欠租金；

（2）原租赁合同通过公开招租签订；

（3）接受出租企业的续租方案，续租方案由区属企业决定。

4．加强转租管理。资产出租后，承租人原则上不得转租，即不得将承租资产部分或全部再出租给第三人。确因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，由原决策机构审议批准后方可转租。转租合同的内容必须事先征得区属企业的同意。承租人将承租资产部分或全部再出租给具有股权关系或同一实控人的关联方的情形不受此限制，但应于该情形发生后一个月内书面告知出租人。

对于公寓、配套宿舍、专业市场、整栋写字楼等资产，如承租方需投入装修、推广等成本，并已在整体招租方案中列明可以转租，不需单项申请转租。

工业厂房不得租给专业“二房东”用于转租。

5．加强长期空置资产管理。区属企业应做好资产空置情况记录，查找空置原因，对空置时间较长的资产优先招租，适当调整招租条件，增加配套设施，加快解决空置问题，降低空置率。

八、加强信息化建设

（一）开发租赁管理信息系统。加强企业资产租赁管理的信息化建设和应用，组织开发电子登记系统、交易系统和监测系统，对企业资产实施信息化管理，逐步实现企业资产租赁动态登记和实时监测，及时掌握企业资产的租赁情况。

（二）推动信息资源的分析应用。区属企业应当深入开发利用信息资源，建立企业资产数据库，系统分析企业资产的现状、分布、特点及市场租赁情况，提高资产租赁决策效率；推动在租资产日常管理的信息化，利用信息系统加强在租资产管理，提高资产租赁管理水平。

九、强化监督检查

（一）区属企业应建立资产租赁信息公开制度，应当将资产租赁情况纳入区属企业企务公开范围，做到公开透明。

（二）区纪检监察（审计办）、区公资中心应加强对企业资产租赁管理工作的指导，通过审计、专项检查等方式，监督企业贯彻落实公开招租情况，强化对违规行为的责任追究。

（三）区属企业每年度对资产租赁相关情况开展自查，并将自查情况及相关报表报区公资中心。区属企业主要负责人是本企业租赁行为的第一责任人，财务等部门应对本企业的资产租赁工作进行全程监督。建立对区属企业资产租赁不规范行为的举报渠道及方式，发现违法违纪行为线索的，及时移交纪检监察机关处理。

（四）区属企业相关责任人在资产租赁过程中滥用职权、玩忽职守或者侵吞公款，造成国有资产损失的，应当依法承担赔偿责任，由纪检监察机关依规依纪依法追究党纪政务责任，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

十、其他

（一）区属企业自营的大型城市商业综合体、物流园区等资产可根据有关政府政策、市场规律、行业发展特点参照本指导意见执行。对产业园区、产业用房、统租统管等资产租赁，由区属企业按国家、省、市、区有关规定结合实际制定具体管理办法。

（二）区属企业之间、区属企业所属全资和控股子企业之间、区属企业与国有战略合作投资方的资产租赁行为，以及政府部门有特殊监管要求的物业租赁，可由有关企业自行协商确定。

（三）政府相关部门对公有住房、保障性住房、停车位、公建配套等特殊资产及委托企业管理的资产租赁有规定的，从其规定。

（四）对于境外资产租赁，区属企业应当结合当地实际，按照公开、公平、公正原则参照本指导意见执行。

（五）为支持战略性新兴产业布局发展，经区党工委、管委会审议通过的减免租金的资产租赁，由区属企业按国家、省、市、区有关规定结合实际另行制定减免方案。

（六）各区属企业每年年底把经营性资产租赁情况报区公资中心备案。报告内容包括：区属企业新制定或修订的经营性资产管理制度；经营性资产租赁明细；经营性资产闲置情况、闲置原因分析、下一步盘活或处置措施；经营性资产信息化管理情况等。

（七）本指导意见由中山火炬开发区管理委员会负责解释，具体解释工作由区公资中心承担。

（八）本指导意见自印发之日起施行。