政策解读：《火炬开发区（中山港街道、民众街道）关于促进集体经济组织低效工业用地改造升级管理办法（试行）》政策解读

各有关单位：

　　根据《中山市人民政府关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（中府〔2022〕11号），我区结合实际制定《火炬开发区关于促进集体经济组织低效工业用地改造升级管理办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　       中山火炬高技术产业开发区管理委员会

　　     2022年8月19日

火炬开发区（中山港街道、民众街道）

关于促进集体经济组织低效工业用地

改造升级管理办法（试行）

第一章  总则

　　第一条  为贯彻落实市委、市政府关于打赢村镇低效工业园改造升级攻坚战的工作部署，盘活利用火炬开发区集体经济组织（下称：村集体）低效工业用地。根据《中山市人民政府关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（中府〔2022〕11号）、《中山市农业农村局关于加强村镇低效工业园改造升级项目中农村集体资产租赁管控的工作指引（试行）》（中农农函〔2022〕29号）等文件精神，结合火炬开发区工作实际，制定本办法。

　　第二条  盘活改造村集体低效工业用地，建设高标准厂房或新型综合性科技园区，应当坚持发挥基层治理优势，尊重市场经济规律，探索村企联动改造模式，统筹土地资源二次配置，提升村集体产业用地集约利用水平，壮大村集体组织经济实力，提升股东收益分红，推动火炬开发区高质量发展。

　　第三条  为招引优质产业项目，加快形成产业集聚效应，参与改造的村集体需接受区属公司的商务辅导，并与区属公司签订商务协议，区农业农村部门参与见证。改造项目需满足火炬区投资产业类型、产业准入等要求。

第二章  改造模式

　　第四条  改造模式主要包括村集体自建、村企合作、政府整备改造等。村集体必须选定产业类区属公司，由区属公司指导村集体开展土地平整、载体建设、产业招商等全过程业务。项目实施按照“四议两公开”程序进行表决。表决通过后，启动改造实施流程。

　　第五条  村集体自建模式。村集体改造自有土地，自筹资金进行统一规划开发，建设符合单元规划、控规要求的产业载体。

　　第六条  村企合作模式。村集体与企业合作，进行统一规划开发，建设符合单元规划、控规要求的产业载体。包括村集体与市场主体合作（不含区属公司）、村集体和区属公司合作等方式。

　　（一）村集体与市场主体（不含区属公司）合作

　　1．合作分配物业。村集体通过公开遴选市场主体进行村企合作改造的，区属公司代表区管委会指导村集体同步编制项目改造方案和招商租赁运营方案，依法进行公开遴选。所选定企业可以负责土地开发、园区建设、招商运营，村集体提供土地、市场主体出资，双方按实际投入比例分配物业。

　　2．合作统租统管。村集体按有关规定通过市农村集体“三资”管理服务平台遴选合作企业，引入市场主体租用村集体土地，由该主体出资开展土地平整、载体建设、产业招商等全过程业务。租赁期满后，土地及物业归村集体所有。

　　（二）村集体和区属公司合作

　　1．出资计价。由村集体通过公开遴选后，获得与区属公司合作，村集体以土地、地上建筑物按评估价出资，其中未征收土地按区征收中心征地标准作价。区属公司按实际投资作价，以投资概算为准，包括建设成本、工程配套服务等。双方按实际投入比例分配物业。

　　2．国企出资。为推动村集体和区属公司合作改造，合作项目可以提留新建厂房一定比例计容建筑面积作为共享面积，由区属国企视具体情况进行出资建设。共享面积产权属于村集体，合作期限租金收入归区属公司所有。

　　第七条  政府整备改造。区管委会相关部门通过征收、收回等方式整备村集体用地后，依法公开确定土地使用权人开发建设。   

　　第八条  规范村集体表决流程。对表决事项采取分类合并，集中统一进行表决，减少次数、简化流程、提升效率。

第三章  物业租赁补贴

　　第九条  针对村集体低效用地改造中，村集体物业租金减少的问题，按照“一事一议”原则，村集体提出申请，由区农业农村部门报区管委会同意后，可以适当补偿。

　　第十条  村集体物业租金补贴申请流程

　　由村集体提出申请，区农业农村部门审核同意后，区工改主管部门、区属公司启动地块“工改工”策划工作。原则上六个月内完成策划并提交股东户代表表决，表决通过后，村集体启动清退、拆除工作。拆除完毕之日起至新建项目载体完成综合验收备案当月止，租金由区农业农村部门进行统计、核实、监督，按区管委会批复的金额进行补贴。

第四章  专项奖励

　　第十一条  鼓励村集体干部积极参与工改工作，具体细则由区工改主管部门牵头，区农业农村部门、区组办等部门配合制定。

　　第十二条  区管委会及相关部门设置年度专项奖励，奖励在村集体低效用地升级改造作出贡献的村干部及人员（非区公务员、事业单位在编人员），设置改造方案表决、清退拆除两项奖励标准，鼓励村集体积极参与低效工业用地升级改造，专项奖励另行制定。

第五章   附则

　　第十三条  本办法自发出之日起生效，有效期为二年。适用于在有效期内，村集体低效工业用地改造升级获得股东户代表表决通过的项目。对于2022年度已拆除的项目，按照本办法执行。

　　第十四条  本办法解释权归区管委会所有，具体解释工作由区工改主管部门、区农业农村部门负责。

　　第十五条  本办法实施过程中，如上级最新文件涉及内容的调整，按最新上级文件精神执行。