各单位、部门，各村（居）委会：

《沙溪镇村（居）物业管理指导意见》业经镇政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

中山市沙溪镇人民政府办公室

2017年8月18日

 

 

 

 

沙溪镇村（居）物业管理指导意见

 

为提高我镇村（居）辖区物业管理水平，维护村民和业主的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，落实《中山市农村人居环境综合整治三年行动计划（2016-2018年）》的要求，参照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法规，制定以下指导意见。

 

总  则

第一条  我镇鼓励各村（居）积极实施辖区内物业管理社会化工作，保障业主对物业依法享有的管理权，落实业主的物业管理责任，促进村（居）物业管理向专业化、市场化发展，提高村（居）宜居水平。

第二条  镇住建局具体负责指导全镇村（居）物业管理工作，各部门在各自职责范围内，配合做好推进村（居）物业管理的有关工作。

第三条  本意见适用于我镇行政区域内的行政村（居）或村小组（经联社）等组织实施村（居）物业管理活动。

第四条  本意见所称村（居）物业管理，是指在所在村（居）的支持下，业主通过选聘物业服务企业，由业主大会与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行管理、养护、维修，维护物业管理公共区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第五条  村（居）物业管理区域根据村（居）辖区确定，对物业管理区域划定有争议的，先由清洁沙溪领导小组办公室协调，协调不成报镇政府协调处理。

 

业主、业主大会及业主委员会

第六条  本意见所称业主是指房屋的所有权人。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人及未办理房产证但能够提供村（居）证明的为合法所有权人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

第七条  村（居）物业管理区域内的业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责，按相关物业管理法规进行物业管理活动。

第八条  村（居）业主大会筹备组的职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

其中（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式进行公告或书面通知全体业主。

第九条  村（居）委会应组织全体业主依法成立业主大会，首次业主大会会议应当表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》并选举产生业主委员会。

第十条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成，成员任期及职务终止等事项作出约定。

第十一条  召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

第十二条  业主大会决定以下事项：

（一） 制定和修改业主大会议事规则；

（二） 制定和修改管理规约；

（三） 选举业主委员会或更换业主委员会委会；

（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五） 选聘和解聘物业服务企业；

（六） 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（七） 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项

第十三条  管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一） 物业的使用、维护、管理；

（二） 物业共用部分的经营与收益分配；

（三） 业主共同利益的维护；

（四） 业主共同管理权的行使；

（五） 业主应尽的义务；

（六） 违反管理规约应承担的责任。

第十四条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一） 业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二） 业主委员会的职责；

（三） 业主委员会的议事规则；

（四） 业主大会召开的形式、时间和议事方式；

（五） 业主投票权数的确定方法；

（六） 业主代表的产生方式；

（七） 业主大会会议的表决程序；

（八） 业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九） 业主委员会换届程序、补选办法等；

（十） 业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第十五条  业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的纠纷及相关问题；

（五）配合镇人民政府、村（居）民委员会做好物业管理区域的村（居）建设工作；

（六）执行业主会的决定和决议；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）法律法规或者业主大会赋予的其他职责。

第十六条  业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

 

物业管理服务

第十七条  业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

第十八条  物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门开展村（居）服务和文化活动。

物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业服务管理区域的显著位置进行公示。

第十九条  业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当及时告知物业服务企业并结清物业服务费用。

第二十条  物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。

第二十一条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同。

第二十二条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；

（四）按时交纳物业服务费用；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第二十三条  物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第二十四条  物业服务企业退出时，应当向村（居）或业主委员会移交有关资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作。

第二十五条  业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向镇住建局或镇物价部门申请协调处理。

 

物业的使用和维护

第二十六条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

第二十七条  利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归具所有权业主共有。

第二十八条  业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租情况告知相关村（居）委会、业主委员会和物业服务企业。

 

附  则

第二十九条  本指导意见自印发日起执行。