政策文件：中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局 中山市市场监督管理局关于印发《中山市物业服务收费管理办法》的通知

　　为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，近期，中山市发展和改革局会同中山市住房和城乡建设局、中山市市场监督管理局修订印发了《中山市物业服务收费管理办法》（下称《新规》）的通知。《新规》自2022年10月1日起施行，有效期为5年。

　　对比2016年印发的《中山市物业服务收费管理办法》，《新规》对多项内容进行修订，其中，在催缴物业服务费方面，要求物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费；

　　在住宅物业服务费调整收费标准方面，调价方案须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果公示60日以上。

　　要调整住宅物业收费标准？必须满足两个“2/3”

　　《新规》规定，住宅物业服务费需要调整收费标准，已成立业主大会的，按规定召开业主大会会议，并经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后实施。

　　业主大会成立之前需要对物业服务费收费标准进行调整的，应当遵循三个重要的程序。

　　其一，物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

　　其二，拟调整物业服务收费标准的相关事项应公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，将结果书面告知物业所在的镇街人民政府、居民委员会、村民委员会，并对其进行指导与督查。

　　其三，调价方案由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果公示60日以上。公示的表决结果应当包括建筑物总面积、业主总人数，参与表决的专有部分面积和业主人数，赞同、反对、弃权意见的专有部分面积和业主人数汇总结果及相应的占比情况等。

　　《新规》提出，在住宅物业服务费调整的公示期间，有业主对调价方案的表决结果有异议的，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

　　新建住宅的前期物业费须实行政府指导价管理

　　《新规》规定，新建住宅(不含别墅)的前期物业服务费，应该实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人，在商品房买卖合同中约定。

　　此外，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

　　根据《新规》第十条规定， 新建住宅(不含别墅)前期物业服务费，如若确需超出政府指导价最高收费标准。建设单位应当在前期物业管理公开招标前，向市价格主管部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务费最高收费标准。

　　经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

　　此外，物业管理区域，须根据物业建设用地规划许可证，确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。

　　针对共用的物业配套设施设备，应当划定为一个物业管理区域。但是，其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。不同的物业管理区域应分别进行前期物业管理招投标，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　不得以停水停电方式催缴物业费

　　《新规》第十七条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　但是，值得注意的是，《新规》修订后，新增内容“物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费。”

　　《新规》第二十五条规定，住宅小区车辆停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。调整住宅建筑区划内的业主共有停车场的停车服务收费标准的，应按照《新规》第十一条的规定执行。

　　这意味着，已成立业主大会的住宅小区，要调整业主共有停车场的停车服务收费标准，须按规定召开业主大会会议，并经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后实施。

　　《新规》第二十五条还规定，调整住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库的停车服务收费标准的，应按照2021年印发的《中山市住宅小区停车服务收费议价规则（试行）》规定执行。