火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：

　　现将《中山市城中村改造征收补偿实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

中山市人民政府

　　2024年9月30日

中山市城中村改造征收补偿实施意见

　　为贯彻落实国家、省决策部署，稳步推进基础设施落后的城中村改造，规范征收补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，结合我市有关规定，制定本意见。

　　一、适用范围

　　本意见适用于采用拆除新建（全面改造）或拆整结合（混合改造）实施方式的城中村改造，对改造范围内的集体所有土地及其附着物、周边低效用地，分类实施集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿或者收回国有建设用地使用权补偿工作。涉及土地房屋征收补偿的城中村整治提升（微改造），以及交通、水利等其他公益性建设项目，按我市有关规定执行。

　　二、职责分工

　　城中村改造的土地房屋征收补偿工作实行市政府统一领导下的属地负责制，委托火炬开发区管委会、翠亨新区管委会、镇政府、街道办事处（统称镇街）组织有关土地整备主体具体实施。

　　（一）市自然资源局负责指导改造项目土地房屋征收补偿工作，办理集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收、收回国有建设用地使用权流程中的相关审核手续，督促镇街实施征收补偿协商工作。

　　（二）镇街受市政府委托，负责改造项目土地房屋征收的具体实施，结合项目推进要求制定工作考核节点，明晰细化责任分工，组织土地整备主体等落实相关公告发布、资金筹措、谈判协商、搬迁安置等具体工作。

　　（三）土地整备主体负责协助镇街开展项目征收补偿过程中的具体工作，按照规定通过自有资金投入、申请专项借款等方式落实资金筹措工作。

　　（四）市发展改革、公安、财政、农业农村、民政、人力资源社会保障、生态环境、应急管理、城管和执法、市场监管、税务等部门、村（居）民委员会等基层组织，应当按照各自职责，协同做好本意见有关工作。

　　三、基本原则

　　（一）依法征收补偿。结合改造范围内土地房屋权属情况，分类明确补偿标准，规范推进实施。对依法登记的土地房屋，按照不动产登记确定的面积依法补偿；对违反规定进行抢建、抢种（养）的，不予补偿；对历史原因未办理不动产登记且未认定为违法建筑的房屋，经镇街历史土地和房屋联审小组按程序认定后按规定进行补偿。

　　（二）物业补偿为主。采用物业（房屋）补偿为主、货币补偿为辅的方式进行补偿。村（居）民住宅房屋原则以安置房（商品住房）按照等价值原则进行补偿。鼓励村集体将征地留用地及现状工业厂房等集体物业，调换成改造项目新规划建设的经营性物业。安置住房就地建设的，原则采用国有出让用地实施建设，并以成品住宅（全装修商品住房）交付，装修标准应不低于《中山市商品住宅全装修分级指南》B级水平。结合国家政策要求，鼓励采用房票安置方式，满足村（居）民的异地安置需求。

　　（三）严格规范评估。改造涉及土地房屋等具体补偿标准的，应当以具备相应资质的评估机构出具的评估结果为依据。受委托的评估机构应当严格按照有关评估办法独立、客观、公正地开展征收补偿评估工作，不受任何单位和个人干预。

　　（四）先签订协议后搬迁。镇街应当结合项目实际，组织制定标准统一的征收补偿具体方案，组织与被征收人签订补偿协议后实施搬迁。城中村改造涉及具有一定规模的产业需要转移疏解的，应组织妥善做好人员分流安置、产业转移等工作后再实施搬迁。

　　四、补偿内容与标准

　　（一）集体土地房屋征收补偿安置

　　1. 集体所有土地补偿安置。

　　（1）土地补偿费与安置补助费。按照集体土地所有权面积，根据经依法批准公布的征收农用地区片综合地价确定。实施征收前，镇街应当核查改造范围内土地征收补偿情况，做好土地现状调查工作。

　　（2）征地留用地补偿。按照实际征收面积的10%-15%核定，可以市场评估价调换成经营性物业，也可以不低于基准地价结合各镇街其他公益性项目征收补偿做法实施货币补偿，或选择以经营性物业与货币相结合方式补偿。

　　（3）社会保障费用。根据实际征收面积，按照征收农用地区片综合地价及其相应的计提比例确定，具体按照《中山市被征地农民养老保障实施办法》执行。

　　（4）限时交地奖励。村集体在镇街发布的期限内完成交地的，按照1万元/亩进行奖励。

　　2. 住宅房屋补偿。

　　（1）住宅房屋（含宅基地）价值补偿。按照市场评估价进行补偿，原则采用安置房（商品住房）进行等价值的物业（房屋）补偿。具体是以住宅房屋的价值补偿，与室内装修装饰补偿（如涉及）、奖励、安置房市场价差额补助额之和，与安置房的市场价值（市场评估价）计算物业（房屋）补偿面积，按规定结清差价。

　　（2）室内装修装饰补偿。按照市场评估价确定，原则计入住宅房屋价值一并进行物业（房屋）补偿。

　　（3）搬迁（家）费。包含水电气、电信等迁移在内的搬迁（家）费，每宗（间）住宅房屋一次性补偿1万元；如选择安置房为期房的，搬迁（家）费增加一倍确定。

　　（4）临时安置费。按照房屋现状建筑面积，以属地镇街住房平均租金标准（以评估为依据）给予临时安置费，且每宗（间）住宅房屋不低于1800元/月。选择物业（房屋）补偿的，临时安置期限为自被征收房屋腾空交付之日起，至安置房交付之日，另加不超过3个月；选择货币补偿的，一次性给予不超过18个月的临时安置费。

　　（5）特殊情况处理。

　　①房屋存在租赁关系的，凭租赁合同等真实有效证明文件，可一次性补偿房屋所有人6个月的租金损失，但自签订补偿协议之日起算，其租赁合同剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余期限予以补偿。承租人搬迁等事宜，由租赁双方按约定协商解决。该项不得与临时安置费同时补偿。

　　②房屋历史形成至今存在“住改商”，且房屋所有人能提供合法有效的工商营业执照等合法经营手续材料，并实际正在营业的，涉及“住改商”的建筑面积可参照“非住宅房屋”据实给予搬迁和停产停业损失补偿。

　　（6）奖励。

　　选择物业（房屋）补偿的，且被征收人在镇街发布的期限内签订补偿协议、搬迁腾空房屋并交付的，可以给予不超过住宅房屋（含土地使用权）市场评估价的20%奖励；选择货币补偿，且限期签约并搬迁腾空交付房屋的，可以给予不超过住宅房屋（含土地使用权）市场评估价的10%奖励。

　　（7）补助。

　　①安置房市场价差额补助。按照安置房（商品住房）的市场评估价每平方米单价，与集体所有土地范围内住宅房屋（不含国有土地上房屋）的补偿及奖励的平均单价的差额确定。其中，集体所有土地范围内住宅房屋的补偿及奖励的平均单价，按照该范围内每宗（间）住宅房屋的“‘住宅房屋补偿’加上‘奖励’，再加上‘室内装修装饰补偿（如涉及）’”的总和，除以所有住宅房屋的总建筑面积确定。

　　对容积率小于等于1的个人自建住宅房屋计算差额补助时，可将上述确定的项目每平方米补助标准，按土地60%、房屋40%的比例进行分摊，得出土地、房屋每平方米补助单价后，再分别乘以土地、房屋被征收面积，最后按土地、房屋补助价之和确定安置房市场价差额补助。

　　对已办理房屋所有权登记的住宅房屋，该项补助按100%计算；对未办理确权登记但由镇街历史土地和房屋联审小组认定属个人自建住宅房屋的，其中符合规划条件部分按85%计算，超出规划条件部分不计算补助。

　　②安置房不可分割因素补助。对选择物业（房屋）补偿的，安置房因自然间不可分割而使实际安置的房屋建筑面积，超过经计算的物业（房屋）补偿建筑面积在五平方米之内的部分，按照安置房的建安成本价结算；超出五平方米的部分，按照安置房的市场评估价结算。

　　③安置小区物业管理费补助。对选择物业（房屋）补偿的，镇街结合项目实际情况制定具体标准，可给予不超过5年期的物业管理费补助。

　　④安置小区车位购置补助。对选择物业（房屋）补偿的，镇街结合项目实际情况制定具体标准，给予一定比例的车位购置补助，购置补助款须专款专用。其中小汽车车位的补助标准不得超过邻近地段商品住宅小区同类车位市场价格的30%，且每宗（间）被征收住宅房屋补助不超过1个小汽车车位。

　　⑤困难家庭补助。经民政部门确认的低保、特困、低保边缘、支出型等困难家庭的被征收人家庭，选择物业（房屋）补偿的，经计算后物业（房屋）补偿面积人均小于18平方米的，可额外增加20%；增加后仍小于18平方米的，按人均18平方米进行物业（房屋）补偿，按本项增加的建筑面积无需结算差价。

　　（8）其他奖励和补助措施。镇街结合本辖区宅基地历史管理实际，对本实施意见未提及的情形，可结合实际研究制定相应的奖励和补助措施，但奖励和补助的总额不得超过有关住宅房屋（含土地使用权）市场评估价的5%。

　　3. 非住宅房屋补偿。

　　（1）非住宅房屋（含集体建设用地使用权）补偿。按照市场评估价确定。选择物业（房屋）补偿的，以非住宅房屋的价值补偿与相关奖励金额之和，与新建经营性物业的市场价值（市场评估价）计算物业（房屋）补偿面积，按规定结清差价。

　　对历史原因未办理不动产登记且未认定为违法建筑的村集体非住宅房屋，支持镇街按照村集体经济收益不降低、长远有保障的原则，对村集体给予一定的扶持。

　　（2）非住宅房屋装修装饰补偿。结合房屋用途及新旧程度等，按照市场评估价给予补偿。

　　（3）搬迁和临时安置费。对具有合法经营手续的非住宅房屋搬迁、临时安置费用补偿，按照市场评估价确定。其中，搬迁补偿主要包括搬迁造成的生产设备设施搬迁、拆装补偿，存货、原材料等搬迁补偿，具体由镇街根据项目实际情况以及补偿方式确定。临时安置费按照被征收房屋建筑面积，以改造范围临近地段同类物业租金标准计算。选择物业（房屋）补偿的，临时安置期限为自被征收房屋腾空交付之日起，至安置房交付之日，另加不超过3个月；选择货币补偿的，临时安置期限由镇街结合实际确定，最长不超过18个月。

　　（4）停产停业损失费。对具有合法经营手续的非住宅房屋因征收造成停产停业损失的，按照市场评估价确定补偿费用。原则以房屋被征收前1年内实际月平均税后利润计算，不能提供纳税情况等证明或无法核算税后利润的，按上年度本镇街同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算，停产停业损失费用补偿期限最长不超过6个月。对实施征收前已停产停业的非住宅房屋，不予补偿停产停业损失。

　　（5）特殊情况处理。对非住宅房屋存在租赁关系的，凭租赁合同等真实有效证明文件，可一次性补偿房屋所有人6个月的租金损失，但自签订补偿协议之日起算，其租赁合同剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余期限予以补偿。承租人搬迁、临时安置、停产停业损失及室内装修装饰等事宜，由租赁双方按约定或实际投入情况协商补偿。

　　（6）奖励。被征收人在镇街发布的期限内签订补偿协议和搬迁腾空房屋并交付的，可以给予不超过非住宅房屋市场评估价10%的奖励；对现状用途为工业、规划为安置区（以安置房用地红线确定），被征收人限期签约和搬迁腾空交付房屋的，在前述奖励标准上额外增加奖励不超过非住宅房屋市场评估价的20%。

　　4. 集体建设用地使用权补偿。

　　对已确定土地使用权（含宅基地）但未实施建设的集体建设用地，可以按照市场评估价补偿。对于土地登记用途为宅基地或未办理确权登记但经镇街历史土地和房屋联审小组认定为宅基地性质的土地，且被征收人选择物业（房屋）补偿的，按照土地评估价值的20%予以奖励。已实施建设的集体建设用地按照前款集体土地房屋征收补偿办法实施补偿，不再单独补偿。

　　（二）国有土地上房屋征收补偿安置

　　1. 住宅房屋补偿。

　　（1）住宅房屋（独立占地的，含土地使用权）价值补偿。按照市场评估价确定，原则采用安置房（商品住房）进行等价值物业（房屋）补偿。具体以住宅房屋补偿与室内装修装饰补偿（如涉及）、奖励、安置房市场价差额补助额之和，与安置房的市场价值（市场评估价）计算物业（房屋）补偿面积，按规定结清差价。

　　（2）室内装修装饰补偿。具体参照集体土地上住宅房屋的补偿办法处理。

　　（3）搬迁（家）费和临时安置费。具体参照集体土地上住宅房屋的补偿办法处理。

　　（4）特殊情况处理。房屋存在租赁关系的，或者房屋历史形成至今存在“住改商”（含不动产登记为“商住”用途但实际使用用途没有严格区分商服与住宅比例）的，参照集体土地上住宅房屋的补偿办法处理。

　　（5）奖励。参照集体土地上住宅房屋的奖励办法处理。

　　（6）补助。

　　①安置房市场价差额补助。按照安置房（商品住房）的市场评估价每平方米单价，与国有土地范围内住宅房屋补偿及奖励的平均单价的差额确定。其中，国有土地范围内住宅房屋的补偿及奖励的平均单价，按照该范围内国有土地上每宗（间）住宅房屋的“‘住宅房屋补偿’加上‘奖励’，再加上‘室内装修装饰补偿（如涉及）’”的总和，除以所有住宅房屋的总建筑面积确定。

　　对容积率小于等于1的住宅房屋计算差额补助时，可将上述确定的项目每平方米补助标准，按土地60%、房屋40%的比例进行分摊，得出土地、房屋每平方米补助单价后，再分别乘以土地、房屋被征收面积，最后按土地、房屋补助价之和确定安置房市场价差额补助。

　　对已办理房屋所有权登记的住宅（含商住）房屋，该项补助按100%计算；对未办理确权登记但由镇街历史土地和房屋联审小组认定属个人自建住宅房屋的，其中符合规划条件部分按85%计算，超出规划条件部分不计算补助。

　　②安置房不可分割因素补助，参照集体土地上住宅房屋的补助办法处理。

　　③安置小区物业管理费补助，参照集体土地上住宅房屋的补助办法处理。

　　④安置小区车位购置补助，参照集体土地上住宅房屋的补助办法处理。

　　⑤困难家庭补助。经民政部门确认的低保、特困、低保边缘、支出型等困难家庭的被征收人家庭，选择物业（房屋）补偿的，经计算后物业（房屋）补偿面积人均小于18平方米的，可额外增加20%；增加后仍小于18平方米的，按人均18平方米进行物业（房屋）补偿，按本项增加的建筑面积无需结算差价。

　　2. 非住宅房屋补偿。

　　（1）非住宅房屋（含土地使用权）补偿、装修装饰补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费、存在租赁关系等情况处理等，鼓励以货币方式补偿，具体参照集体土地上非住宅房屋补偿办法执行。

　　（2）奖励。对被征收人在镇街发布的期限内签订补偿协议和搬迁腾空房屋并交付的，可以给予不超过该房屋市场评估价10%的奖励。对土地登记用途为工业（或仓储）用地、规划为安置区（以安置房用地红线确定），被征收人限期签约和搬迁腾空交付房屋的，在前述奖励标准上可以额外增加奖励不超过该房屋市场评估价的20%。

　　（三）收回国有建设用地使用权补偿

　　对已确权登记但未实施建设、未建成或未办理房屋所有权登记的国有土地，按照市场评估价确定补偿金额。

　　（四）其他地上附着物、特殊建筑及管线迁改补偿

　　1. 地上其他附着物补偿。集体或国有土地上涉及雨篷、阳光篷等简易篷，围墙等附着物的征收补偿，以及果树、苗木等搬迁补偿的，按照我市其他公益性项目征收补偿有关规定执行，特殊情况或特殊种类按照市场评估价据实补偿。

　　2. 特殊建（构）筑物补偿。改造涉及教堂、祠堂、寺庙、不可移动文物、历史建筑以及其他需要保留和保护等建（构）筑物等，由镇街与有关建（构）筑物所有人协商是否实施征收，涉及补偿的原则以市场评估价确定。有关法律政策对该类建（构）筑物补偿另有规定的，从其规定。

　　3. 管道线路及基站设施补偿。改造涉及电力、给排水、燃气、通信等线路、管道工程及基站设施迁改的，应结合相关设施的规划许可等情况予以补偿。对因改造、扩容、超过现行标准等所增加的费用，由原产权单位承担。

　　五、工作流程

　　镇街应当根据经审议通过的土地整备实施方案所确定的项目用地红线范围，组织制定土地房屋征收目标任务，开展协商谈判工作，并结合用地范围预控及现状固化情况，分类适时启动依法征收程序；根据项目推进计划，镇街将项目用地红线范围及相关测量数据（图纸、电子数据等）函报市自然资源局，由市自然资源局会同住房城乡建设等有关部门暂停办理用地范围内建（构）筑物的相关审批手续，落实预控工作。

　　（一）集体土地征收补偿流程

　　1. 发布征收土地预公告。

　　镇街在成片开发方案获批后，组织拟订征收土地预公告，明确征收范围、征收目的等内容，报市自然资源局审核，由市自然资源局报市政府批准后由市政府发布，具体由镇街组织在拟征收集体土地所在的镇街和村、村民小组范围内张贴发布，预公告时间不少于十个工作日。

　　2. 编制并公告征收补偿安置方案。

　　镇街在完成土地现状调查和社会稳定风险评估工作后，组织拟订集体土地征收补偿安置方案后报市自然资源局审核，由市自然资源局报市政府批准后，作出《集体土地征收补偿安置方案公告》。镇街在拟征收土地所在的镇街和村、村民小组范围内张贴《征收土地补偿安置公告》，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。公告内容应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、不办理补偿登记的后果以及异议反馈渠道等内容，公告时间不少于三十日。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应按规定组织听证。

　　3. 办理补偿登记。

　　《征收土地补偿安置公告》发布之日起三十日内，被征收人应在规定期限，持不动产权属证明等材料，到镇街确定的部门及地点办理补偿登记。逾期未办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以《集体土地、青苗及地上附着物征收现状调查表》的调查结果为准。

　　4. 签订征地补偿安置协议。

　　镇街根据市政府的委托，组织与被征收人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议应对交付土地的期限、条件以及补偿费用的支付方式、期限等进行约定。对个别确实难以达成协议的，镇街应当在上报征地材料时如实说明；市政府应当向有批准权的人民政府申请征收土地时如实说明。

　　5. 预存（付）征地补偿金及社会保障费用。

　　镇街在申报土地征收材料前，应组织将土地补偿费、安置补助费、村（居）民住宅及其他地上附着物等补偿费用足额预付给被征收人；社会保障费用足额预存至收缴被征地农民社会保障资金过渡户。

　　6. 征收土地公告和征地补偿安置决定。

　　依法完成前期工作后，镇街应组织征地报批材料报市自然资源局；市自然资源局完成征地报批材料组卷后，报市政府向有批准权的人民政府提出土地征收申请。土地征收申请经批准后，镇街组织拟订征收土地公告材料，报市自然资源局审核，由市自然资源局报市政府批准后，由市政府在十五个工作日内在征收土地所在的镇街、村和村民小组范围内发布征收土地公告并组织实施，公告期不得少于十个工作日。公告内容应当包括：

　　（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

　　（2）征地补偿安置方案；

　　（3）征地补偿费、安置补助费、村（居）民住宅及其他地上附着物等费用的支付对象、方式和期限等；

　　（4）交付土地时限、注销不动产登记方式等；

　　（5）其他需要公告的内容。

　　对个别未签订征地补偿安置协议的，由市政府在土地征收公告期满后，依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出《征地补偿安置决定》。土地征收公告的张贴和补偿安置决定拟写等具体工作由镇街负责实施。

　　7. 注销不动产登记。

　　对已签订征地补偿安置协议的，镇街可凭协议中的委托约定，由镇街组织材料代被征收人向市自然资源局申请办理不动产注销登记手续；未达成补偿协议的，在市政府作出征地补偿安置决定（含相关嘱托事项）后，由市自然资源局依嘱托注销不动产登记和相关权利证书。

　　8. 交付土地。

　　已签订征地补偿安置协议的被征收人，应当按照征地补偿安置协议的约定交付土地；未签订征地补偿安置协议的被征收人，应当按照《征地补偿安置决定》中规定期限内领取补偿款及交付土地给镇街。交付土地时应当签订《交付土地协议书》，明确交付土地的实际时间，地上附着物的清表拆除时间及方式等内容；超过《征地补偿安置决定》规定期限仍未交付土地的，镇街做好补偿款预存工作后，提请市政府依法作出《责令交出土地决定书》，责令相关权利人交出土地。相关权利人逾期不交出土地，又未提出行政复议或行政诉讼的，由镇街提请市政府依法向法院申请强制执行。

　　（二）国有土地上房屋征收补偿流程

　　1. 发布国有土地上房屋征收告知书。

　　镇街拟订国有土地上房屋征收告知书，明确征收范围、征收目的等内容，报市自然资源局审核后，由市自然资源局报市政府批准，由市政府发布。具体由镇街组织在征收范围内张贴发布，公告时间不少于十个工作日。

　　2. 编制并公告征收补偿方案。

　　镇街组织编制国有土地上房屋征收补偿方案后报市自然资源局审核，由市自然资源局报市政府审定后，由市政府作出《国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》。镇街将补偿方案（征求意见稿）在征收范围内公布并征求公众意见，期限不少于三十日。补偿方案（征求意见稿）公告期满后，镇街将征求意见情况及根据公众意见修改补偿方案的情况报市自然资源局审核，由市自然资源局报市政府审定。补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况经市政府批准并作出后，由镇街在征收范围内张贴公布。

　　3. 国有土地上房屋征收决定。

　　镇街应当在补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况公布后十个工作日内，向市自然资源局提出国有土地上房屋征收决定申请，市自然资源局经审核并报请市政府作出征收决定。征收决定具体由镇街在征收范围内进行张贴公告。

　　4. 组织开展评估工作。

　　征收决定公告后，前期已选定的具备相应资质的评估机构应以征收决定公告之日作为时间节点，结合前期初评报告，对被征收房屋价值出具正式评估报告。

　　5. 签订房屋征收补偿协议。

　　在征收决定规定签约期限内与被征收人就征收补偿协商一致的，由镇街根据市政府的委托，组织与被征收人具体签订国有土地上房屋征收补偿协议。国有土地上房屋征收补偿协议应对交付被征收房屋的期限、条件及补偿费用的支付方式、期限等进行约定。

　　6. 国有土地上房屋征收补偿决定。

　　在征收决定规定签约期限内未能与被征收人就征收补偿协商一致的，或被征收房屋所有权人不明确的，镇街应当在规定签约期限届满后，及时向市自然资源局提出补偿决定申请，市自然资源局经审核并报请市政府作出补偿决定。征收补偿决定由镇街在征收范围内进行公告，以及送达给被征收人。镇街应当书面通知被征收人领取补偿款的方式、期限，被征收人逾期未领取补偿款，或被征收房屋所有权人不明确的，镇街应当及时向公证机构申请办理补偿款公证提存工作。

　　7. 注销不动产登记。

　　对已签订国有土地上房屋征收补偿协议的，镇街可凭协议中的委托约定，由镇街组织材料代被征收人向市自然资源局申请办理不动产注销登记手续；未达成补偿协议的，在市政府作出补偿决定书（含相关嘱托事项）后，由市自然资源局依嘱托注销不动产登记和相关权利证书。

　　8. 房屋交付。

　　对已签订房屋征收补偿协议的，房屋交付时间按协议约定处理；未达成补偿协议的，被征收人未在法定期限内对征收补偿决定申请行政复议或行政诉讼，又未在补偿决定规定时间内搬迁的，由镇街提请市政府依法申请法院强制执行。

　　（三）收回国有建设用地使用权流程

　　1. 发布收回国有建设用地使用权预公告。

　　镇街拟订收回国有建设用地使用权预公告，明确收回土地范围、目的等内容，报市自然资源局审核后，由市自然资源局报市政府批准，由市政府发布，具体由镇街组织在收回国有建设用地使用权范围内张贴发布，预公告时间不少于十个工作日。

　　2. 编制并公告收回补偿方案。

　　镇街组织编制国有建设用地收回补偿方案报市自然资源局审核后，由市自然资源局报市政府审定。镇街将经批准的补偿方案在收回土地范围内公开征求意见不少于三十日。征求意见期满后，镇街将征求意见、听证材料（如涉及）以及根据意见修改后的补偿方案报市自然资源局审核，由市自然资源局报市政府批准后由市自然资源局作出相关公告文书，并具体由镇街将补偿方案征求意见情况和批准后的补偿方案在收回土地范围内张贴公告。

　　3. 组织开展评估工作。

　　补偿方案公告后，前期已选定的具备相应资质的评估机构应以补偿方案公告之日起为时间节点，结合前期初评报告，对收回国有建设用地使用权价值出具正式评估报告。

　　4. 办理收回国有建设用地使用权业务。

　　镇街根据补偿方案规定签约期限与被收回土地使用权人开展补偿协议签订工作。在规定期限内签订补偿协议的，镇街应及时督促被收回土地使用权人向市自然资源局申请办理收回国有建设用地使用权业务；未能在规定期限内签订补偿协议的，镇街应在签约期限届满之日后，及时向市自然资源局提出收回国有建设用地使用权申请，市自然资源局经审核并报市政府批准后作出《行政处理决定书》（附相关嘱托事项），依法收回国有建设用地使用权。《行政决定处理书》具体由镇街送达给被收回土地使用权人。

　　5. 收回国有建设用地使用权补偿。

　　对已协商一致的，按照补偿协议约定进行补偿；未协商一致的，镇街应当在提出收回国有建设用地使用权申请前，通知被收回土地使用权人提供补偿款领取账户，并及时领取补偿款。被收回土地使用权人不提供账户或未及时领取补偿款的，镇街应当及时向公证机构申请办理补偿款公证提存工作。

　　6. 注销不动产登记。

　　对已协商一致的，镇街可凭补偿协议的委托约定及相关文书，组织材料代被收回土地使用权人向市自然资源局申请办理不动产注销登记手续；未协商一致的，由镇街组织材料根据生效的《行政处理决定书》（附相关嘱托事项）向市自然资源局申请依法注销不动产登记和相关权利证书。

　　六、其他事项

　　（一）征收补偿涉及土地权属争议、征收补偿标准争议，以及评估机构的选定、评估结果复核和异议处理等，按照我市其他公益性项目征收补偿有关规定执行。本意见有关“镇街历史土地和房屋联审小组”的组成成员、分工职责、认定标准和认定程序等，按照我市相关规定执行。

　　（二）改造项目涉及地上附着物征收补偿、一般农作物和经济作物征收补偿、常见苗木搬迁以及水产养殖、禽畜搬迁补偿的，按照我市其他公益性项目征收补偿有关规定执行。

　　（三）安置房市场价差额补助，除按本意见第四条第（一）款第2项第（7）点第①小点和第四条第（二）款第1项第（6）点第①小点，实行集体、国有分开核算外，各镇街可根据项目实际，结合村（居）民意愿等，对改造范围内住宅房屋的安置房市场价差额补助进行整体统一核算。

　　（四）为确保村（居）民居住条件有改善，对独立占地（未分摊土地使用权）的住宅房屋，属于已依法办理不动产登记，或者未办理确权登记但经镇街历史土地和房屋联审小组认定的符合规划条件部分，被征收人选择物业（房屋）补偿的，如按本意见评估计算的“拆补比”不足整个项目平均拆补比的，可按照项目平均拆补比补足，无需结算差价。

　　（五）各镇街应当根据本意见，结合项目具体实际，拟定改造项目土地房屋征收补偿具体方案，报党政领导班子集体审议通过后实施。

　　（六）本意见有关名词的含义。

　　1. 本意见所称“室内装修装饰”，是指不包含在《中山市公益性项目用地征收补偿的实施意见》中《地上附着物征收补偿参考标准表》范围内，满足住宅房屋居住功能所必要的水电、门窗、墙面等简易（基本）装修装饰以外的室内装修装饰。

　　2. 本意见所称“建安成本价”，是指安置小区内房屋建筑成本和房屋设备设施安装成本的平均单价，加上房屋装修成本之和，可结合项目具体情况通过评估确定。如建安成本价低于安置房市场价50%的，按照安置房市场价50%确定。

　　3. 本意见所称“拆补比”，是指经评估计算的物业（房屋）补偿建筑面积与被征收房屋建筑面积的比值；“项目平均拆补比”，是指整个项目范围内，经评估计算的物业（房屋）补偿总建筑面积与对应被征收房屋建筑面积之和的比值。

　　本意见自印发之日起实施，有效期2年。本意见出台前有关改造项目已按程序依法发布相关预公告、告知书、征收决定的，补偿标准按原规定执行。本意见由中山市自然资源局负责具体解释。

　　附件：城中村改造征收补偿类目一览表

　　附件

城中村改造征收补偿类目一览表