根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，坦洲镇人民政府拟对位于坦洲镇第三工业区中部中山圣马丁电子元件有限公司的3宗旧厂房用地进行改造，由中山圣马丁电子元件有限公司自主改造，采取局部改造的方式。改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况

　　改造项目涉及3宗土地，均位于坦洲镇第三工业区中部，地块一位于前进二路16号，东至科技路，南至前进二路，西至申堂一路，北至前进三路；地块二位于科技路56号，东至龙塘四路，西至科技路，南至前进三路，北至科技路一巷，总用地面积10.9901公顷（109900.93平方米，折合约164.85亩）。其中，地块一涉及两个土地证，分别为（中府国用（2001）字第330868号）用地面积4.7521公顷（47521.03平方米，折合约71.28亩）和（中府国用（2001）字第330869号）用地面积3.9730公顷（39729.84平方米，折合约59.59亩）；地块二涉及一个土地证，（中府国用（2001）字第330895号）用地面积2.2650公顷（22650.06平方米，折合约33.98亩）。

　　（二）符合我市政策优惠情况

　　改造项目涉及的3宗土地在现行土地利用总体规划中为非建设用地，但在我市国土空间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模，符合《中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知》（中府〔2022〕11号）第（一）条“对用地不符合现行土地利用总体规划但我市国土空间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模的项目，改造方案经市土地管理委员会审议同意的，享受我市政策优惠”要求。经核查，项目用地面积10.9901公顷（109900.93平方米，折合约164.85亩）纳入享受我市政策优惠范围。

　　（三）权属情况

　　改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证号分别为中府国用（2001）第330868号、中府国用（2001）第330869号、中府国用（2001）第330895号，土地权利人均为中山圣马丁电子元件有限公司，2002年1月开始使用。

　　（四）土地利用现状情况

　　改造范围内现有11栋建筑物，现有建筑面积104744平方米，为中山圣马丁电子元件有限公司，2002年1月开始使用，具体情况如下：

　　地块一有7栋建筑物，现有建筑面积93498平方米，现状容积率1.07，已按规定办理规划报建等手续，主要作为工业厂房及辅助用房。该地块目前已拆除建筑面积0平方米。

　　地块二有4栋建筑物，现有建筑面积11246平方米，现状容积率0.5，已按规定办理规划报建等手续，主要作为工业厂房及辅助用房。该地块目前已拆除建筑面积0平方米。

　　改造前，年产值为1.23亿元，年税收为352万元。改造范围内用地不涉及闲置和历史文化资源要素等情况，改造范围内3宗土地已抵押给广发银行股份有限公司中山分行，已征得抵押权人同意改造。

　　（五）规划情况

　　改造范围内用地不符合现行土地利用总体规划，但在我市国土空间总体规划（2020-2035）中，属城镇建设用地10.9901公顷（109900.93平方米，折合约164.85亩），根据《中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知》（中府〔2022〕11号）第（一）条，对用地不符合现行土地利用总体规划但我市国土空间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模的项目，改造方案经市土地管理委员会审议同意的，享受我市政策优惠。

　　改造范围内用地未纳入现行《中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）》，但已纳入我市在编《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》旧厂房潜力资源和镇级重点更新片区管理，根据《中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知》（中府〔2022〕11号）第（一）条，视同符合我市“三旧”改造专项规划。

　　改造范围内用地符合经批复规划条件论证，在《中山市人民政府关于中山市坦洲镇工业用地规划条件论证报告的批复》（中府函〔2022〕245号）中，一类工业用地2.0401公顷（20400.98平方米，折合约30.6亩），规划容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑建筑高度≤50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度≤100米；二类工业用地8.70656公顷（87065.95平方米，折合约130.60亩），规划容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑建筑高度≤50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度≤100米；生产防护绿地0.2166公顷（2166.11平方米，折合约3.25亩）；城市道路用地0.0268公顷（267.89平方米，折合约0.40亩）。

　　改造范围内用地位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

　　二、改造意愿情况

　　改造范围涉及中山圣马丁电子元件有限公司1个权利主体，坦洲镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

　　三、改造主体及拟改造情况

　　根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。在经批复规划条件论证中属道路和绿地等公益性用地部分，日后，坦洲镇人民政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给坦洲镇人民政府使用。

　　改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山圣马丁电子元件有限公司作为改造主体，实施局部改造。改造后将用于工业生产（新一代信息技术产业、高端装备制造产业），在符合经批复规划条件论证的基础上，地块一容积率不小于2.5，建筑面积不小于218184平方米（含不计容建筑面积22977平方米），其中新建建筑面积136600平方米，保留已有产权建筑面积81584平方米；地块二容积率不小于2.5，建筑面积不小于56674平方米（含不计容建筑面积9120平方米），其中新建建筑面积49750平方米，保留已有产权建筑面积6924平方米。

　　项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则》《中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定》。改造后年产值将达到98910万元，年税收将达到4945.5万元。

　　四、需办理的用地手续

　　地块一涉及的两宗土地，土地证号分别为中府国用（2001）字第330868号和中府国用（2001）字第330869号，计划在改造方案批复后进行并证。

　　五、资金筹措

　　由改造主体拟投入资金5.5亿元，其中自有资金1.65亿元，银行借贷3.85亿元。

　　六、开发时序

　　项目开发周期为5年，拟分3期开发。一期开发时间为2022年8月，拟投入资金23137.8万元，拟建建筑面积91813平方米（含不计容建筑面积12182平方米），主要在地块一中实施建设8幢9层工业厂房；二期开发时间为2023年8月，拟投入资金17044.4万元，拟建建筑面积67712平方米（含不计容建筑面积10794平方米），主要在地块一中实施建设7幢9层工业厂房；三期开发时间为2024年8月，拟投入资金14817.8万元，拟建建筑面积58837平方米（含不计容建筑面积9120平方米），主要在地块二中实施建设6幢9层工业厂房。

　　七、实施监管

　　改造主体应当按规定与坦洲镇人民政府签订已拟定的项目实施监管协议，并按合作协议、监管协议约定实施改造。

　　附件：1. 华算圣马丁总平面图

　　            2. 坦洲镇中山圣马丁电子元件有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案效果示意图

　　中山市坦洲镇人民政府

　　2022年8月3日