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关于《中山市国有建设用地配建房建设管理办法（修订）》的征求意见及采纳情况说明

信息来源：本网发布日期：2021-02-01

关于《中山市国有建设用地配建房建设管理办法（修订）》的征求意见及采纳情况说明
序号	单位	意见	拟采纳情况	说明
1	市房协（汇总部分会员企业意见）	《中山市国有建设用地配建房建设管理办法》（修订）（征求意见稿）第四条【建设标准】（四）配建房在抽取选定后须以成品住宅交付，装修标准不低于《中山市商品住房全装修分级指南》（中建通[2019]71号）中的全装修等级B级。开发项目在报建时已按规定列明商品住房装修标准，全项目统一按此标准施工，按此标准办理竣工验收备案并交付使用，此条款无疑增加了开发企业经营运作成本，进一步打击开发企业在中山投资信心，有“特殊对待”嫌疑。建议：将该条款删除，或修改为在拍地时确认是否为成品房交付，如按成品房交付的请明确装修标准。	拟不采纳	配建房面向的使用群体有其特殊性，而商品房的装修标准为开发企业根据市场情况自主决定，因此不适宜统一配建房与商品房的装修标准。《征求意见稿》规定配建房的装修标准将会纳入土地公开出让方案，开发企业在竞拍土地时可结合配建房的建设成本，理性竞价。
2		《中山市国有建设用地配建房建设管理办法》（修订）（征求意见稿）第十四条【选定流程】配建房的选定应按经报建审批的方案实施建设并达到预售（销售）条件后，……。开发企业在购入土地、项目前期施工过程中，大量投入运转资金，施工进度至达到预售（销售）条件时，已逼切需求预售款来补充施工进度款，早日办理商品房预售许可是开发项目的重要节点。由于配建房的选定流程需通过开发企业向镇街政府提出选定配建房的申请，镇街政府组织市财政局、市自然资源局、市人力资源和社会保障局、市住房和城乡建设局、市人才办、接收单位、开发企业等选定配建房，必要时可邀请公证机构参与；选定后，镇街政府与开发企业签订《配建房选定结果确认书》。经选定的配建房，不得预售（销售）且应当在楼盘表中明确标注。此选定流程需通过众多部门协同商议选定，层层审批，程序繁复，大大延误开发企业办理商品房预售许可业务，严重影响开发企业预售款回笼，开发企业面临资金链断裂，导致施工进度款支付拖延，造成项目施工进度停滞，引起开发企业与施工单位纠纷，最终致使施工单位欠薪，施工工人讨薪，进一步演变成社会矛盾问题，造成政府公信力下降，影响政府在群众心目中的形象。建议：“第十四条【选定流程】配建房的选定应按经报建审批的方案实施建设并达到预售（销售）条件后……”，参照：“《江门市配建房屋管理工作方案（修订稿）》附件1配建房屋管理规程三、房屋选取在项目办理项目规划总平面图后，至项目首次办理预(销)售许可前，接收单位和开发企业抽签选定配建房屋（可结合后续使用需求，先按幢抽签，再按套抽签），签订抽签结果确认书。（见附件）”，按此修改后，既能达到选定流程的目的，又能让开发企业提前做好配建房选定的相关工作，避免影响商品房预售许可进度的办理，让开发企业预售款及时回笼，项目施工进度稳步推进，早日达到竣工验收备案条件，开发企业按时移交配建房。	拟不采纳	1.经了解，建议提及的相关地市的工作方案暂未出台。 2.对需抽取选定的配建房，在达到预售（销售）条件后再进行抽取能最大限度确保配建房的质量与商品房一致。另外，《征求意见稿》保留原办法的“均衡抽取”的原则，即开发企业可依据工程进度申请分期抽取，通过分期抽取达到快速预售的目的。
3		第十七条“配建房采取无偿移交方式，即首次登记在开发企业名下后，再以市税务局按相关规定确定的销售额通过转移登记办证至接收单位名下。开发企业无偿移交视为销售行为，开发企业需向接收单位开具发票”，存在不合理之处，建议采取以下路径之一进行优化： ①若配建房无偿移交需视同销售，按收入和成本匹配原则,无偿移交配建房视同销售的金额是开发企业获取项目土地对价的一部分，国土出让部门应当开具同等金额的土地款财政票据给开发企业，作为开发企业取得土地对价的成本。 ②配建房的配建义务在土地出让时已在《国有建设用地使用权出让合同》中明确，且详细约定开发企业应承担配建房的面积、套数等要求，即开发企业在获得土地使用权时，就已明确配建房的性质是政府的公有资产，开发企业只是义务配建，不存在产权转移和交易行为，建议参照“《江门市配建房屋管理工作方案（修订稿）》二、适用范围……属于政府资产，不动产权首次登记在属地政府指定的单位名下。”的做法，将配建房不动产权首次登记在属地政府指定的单位名下。同时，按市税务局确定的无偿提供建筑服务销售额，由国土出让部门开具同等金额的土地款财政票据给开发企业，作为开发企业取得土地对价的成本。以上两点意见适用于管理办法出台前已实施土地出让的配建房移交。	待定	目前我市正就存量配建房的登记移交、税费等问题进行研究，待存量配建房的相关方案出台后，本办法相关条款再对应进行调整。
4		第二十四条里的（一）移交前配建房建设、管理、测量等所产生的费用要开发企业负责，这一点增加开发企业的开发成本从而将房价提高不利市场销售。（二）权属登记办证产生的税款、登记费用等由开发企业和接收单位各自承担这一点建议所有费用由接收单位承担，因为开企业已无偿帮接收单位盖好楼了开发成本大大压到开发企业。（三）当接收后的物业管理，建议应该接收当日开始计物业管理费，且按照物业合同的价格执行。	部分待定	1.开发企业在竞拍土地时可结合配建房的建设成本，理性竞价。 2.目前我市正就存量配建房的登记移交、税费等问题进行研究，待存量配建房的相关方案出台后，本办法相关条款再对应进行调整。
5		第一章第五条（三）市住房和城乡建设局负责会同镇街政府根据住房保障需求拟定出让宗地的配建方案；负责配建房的施工报建、质量监督、安全生产监督、综合验收备案等。本条例中配建房的施工报建及综合验收备案等不是项目开发统一办理？还是单独由政府相关部门自行办理？管理办法中没有明晰。	拟采纳	开发企业负责建设，政府相部门负责办理相关手续。
6		移交中对车位及机械车位要求不明确。	拟采纳	只有当采用限定标准配建，且配建方案明确需包含车位时后续才需对车位进行移交。《征求意见稿》已明确限定标准配建的，直接按配建方案约定的内容及移交时间等进行移交。
7		公建配套用地要求不明确，是否可用道路、绿地等移交，管理办法中没有明晰。	拟不采纳	《征求意见稿》已明确用于居住的配建房的建设移交适用本办法，建议提及的配套公建移交不属办法的适用范围。
8		移交公建配套的电梯，消防，机械车位等等设备的维护及保养如何界定费用？管理办法中没有明晰。	拟不采纳	《征求意见稿》已明确用于居住的配建房的建设移交适用本办法，建议提及的配套公建移交不属办法的适用范围。
9		关于房源选定的问题一直备受关注,由于初期拍地出现用“配套房”竞价的时候,并没有相关房源选定细则可参考。直到该征询稿中第四章地十三条提到的抽取方式原则是全面、均衡抽取。但并未提及抽取时间(开售前或开售后?)和抽取的落地方式。假如配套房和公开出售房源均衡分散在各幢各楼层的情况,将会否引起日后社区管理等诸多矛盾,类似问题均值得有关部门慎重考虑,避免顾此失彼,造成混乱。	拟不采纳	建议提及的相关问题《征求意见稿》已有相应规定。
10	中山市碧桂园房地产开发有限公司	第十四条选定流程，建议取得项目施工许可证后可进行配建房的抽取，若实施建设并达到预售（销售）条件后抽取则影响项目整体开发进度。	拟不采纳	对需抽取选定的配建房，在达到预售（销售）条件后再进行抽取能最大限度确保配建房的质量与商品房一致。另外，《征求意见稿》保留原办法的“均衡抽取”的原则，即开发企业可依据工程进度申请分期抽取，通过分期抽取达到快速预售的目的。
11		第十七条移交方式，无偿移交配建房为竞拍土地最高楼面价后转拍配建房，应折算为土地成本，加上建造后无偿移交，配建房的转算土地成本和建造成本应为可作为项目成本抵税。现视为销售进行纳税的转移登记方式，以致配建房折算的地价款和建造成本不能在税局申报项目成本，将造成开发企业增加开发成本。建议项目竣工备案后首次不动产权登记直接登记在接收部门。	待定	目前我市正就存量配建房的登记移交、税费等问题进行研究，待存量配建房的相关方案出台后，本办法相关条款再对应进行调整。
12		第二十四条移交税费，开发企业为无偿移交，权属登记办证所产生的税款、登记费等由接收单位承担。	待定	目前我市正就存量配建房的登记移交、税费等问题进行研究，待存量配建房的相关方案出台后，本办法相关条款再对应进行调整。
13		第二十八条效力范围，本办法出台前已实施土地出让的配建房的移交，因土地出让合同约定与原办法（土地出让后实施）对配建房的登记办法和办证税费问题也无具体约定，为解决妥善遗留问题，确保配建房的顺利登记，建议补充新办法实施前的出让用地，配建房已首次办理登记在开发企业名下，现转移登记涉及的税费由接收单位承担。	待定	目前我市正就存量配建房的登记移交、税费等问题进行研究，待存量配建房的相关方案出台后，本办法相关条款再对应进行调整。

相关链接：关于征求《中山市国有建设用地配建房建设管理办法（修订）》（征求意见稿）公众意见的公告

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