我局制定了《中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）》行政文件，现就文件解读如下：

　　一、文件出台背景

　　为进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作，促进土地节约集约利用，促进传统产业转型升级和培育产城融合新业态，加快补齐基础设施短板、完善公共服务体系和满足人民群众日益增长的精神需求，结合盘活我市空置厂房较多，急需转型升级的背景，根据完善我市城市更新管理“1+2+N”配套政策要求，我局牵头制定《中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）》（以下简称《指引》）。

　　二、文件依据

　　本《指引》制定的文件依据如下：

　　（一）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字〔2018〕3号）》

　　（二）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府〔2019〕71号）》

　　（三）《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房升级改造实施细则的通知（中府〔2020〕94号）》

　　三、核心和重要内容解读

　　（一）本《指引》围绕当前我市量大面广的空置厂房，亟需盘活、寻找出路的问题，引导其通过微改造的方式，重新参与到社会建设和经济建设中，为中山重振虎威总基调下的提供行政审批供给创新的一个有益尝试。针对这类微改造项目的审批设定时，遵循了国家基本建设流程，按照促进改造、合法改造、改造后有出路的指导思想，从有利于项目主体进行微改造的行政审批推进，设置了一系列的攻坚克难的行政审批措施，着力破解了微改造活动中的行政审批难点、堵点。

　　微改造项目的行政审批事项涉及：与现有生态环境评估体系协同、与现有建筑物功能改造安全冲突、土地及项目转功能与现有规划审批体制冲突、与现有消防体系管控脱节、改造建筑物与行业管理标准冲突、过渡期间及期满的后续矛盾等，均存在较广泛的不确定性、行政审批复杂性以及行政风险。因此本《指引》政策意旨是在解决和突破现有行政审批制度的一些瓶颈，将横跨多部门的审批链条整合在一起，以创新良好的营商环境。

　　（二）本《指引》共十七条政策措施主要解释如下：

　　第一条适用范围，引用自《中山市旧厂房升级改造实施细则（中府〔2020〕94号）》第二十五条的规定。本指引是以“工改”作为对象，“工改”的目录分为两大类：一是“工改”为城市公共服务设施，即改造为教育、医疗、体育、养老社会福利机构；二是“工改”为新型实体经济组织，如互联网＋产业、研发设计、科技服务、信息服务、文化创意、现代物流等“三旧”改造项目。并且规定了该类行政审批事项具有“五年过渡期”的优惠政策。

　　第二条办理流程，根据旧厂房功能改变类微改造项目涉及的基本建设程序，划分为四个阶段的行政审批事项：前期阶段、报建阶段、验收阶段和登记阶段。

　　第三条职责分工，规定了有关行政审批事权机构的责任，如市城市更新局作为行业主管部门负责统筹相关工作并对改造方案进行备案管理，镇街政府是改造方案的审批主体，相关部门如自然资源、住房和城乡建设、发展和改革、生态环境、市场监管、工业和信息化、教育和体育、卫生健康、民政、文化广电旅游等部门负责在各自职责范围内对改造方案进行联合审查或出具书面意见。

　　第四条项目申请及前期调查评估，本条是专门针对“工改”项目的“土壤污染物状况调查情况”和“建筑物安全评估情况”的前置预审查。由于原工业生产可能会造成土壤污染，加上现有建筑物可能因年久失修等造成建筑物自身安全隐患，尤其在建筑物使用功能变更后，使用的人群和频次的变化，都可能会影响微改造项目推进进程。因此按照以人为本的原则，针对以上两项情况提前进行调查分析和改造措施评估，对促进微改造项目审批工作取得成效具有重要意义。

　　第五条改造方案编制，本条规定了旧厂房微改造主体需按要求编制改造方案，以及改造方案应具备的内容，经批准的改造方案作为指导改造项目工作进程的重要依据。

　　第六条改造方案审查，本条规定了改造方案的审查主体为属地镇街政府及其相关部门，镇街政府负责组织部门联合审查，参与联合审查部门应出具审查意见，同时要求改造方案审查通过应得到联合审查部门的一致意见。

　　第七条改造方案审批，本条规定了改造方案经镇街政府组织联合审查后，还需经镇街领导班子集体决议通过。另外，改造方案也应按规定进行公示，经公示无异议后，镇街政府才可批复改造方案，并报市城市更新局进行备案，并进一步规定了五年过渡期起始时间为改造方案批复日期。

　　第八条办理规划许可，本条规定了规划许可核发部门的职责，规定了审批的依据是改造方案约定及控规确定的用途和规划指标等要求。允许在原工业用地性质与规划要求不一致的情况下进行审批；在原工业性质的建筑物与规划使用功能不一致的情况下，允许通过对建筑物使用功能的可适用性改造，以符合控规使用的用途进行审批。核发的规划许可证作为基本建设流程的合法性来源之一。

　　第九条和第十条，办理施工许可、消防设计审查、人防许可、防雷装置设计审核、办理联合验收，这两条规定了实施建设的有关许可手续要求，与现行住建部门的要求一致。

　　第十一条过渡期使用，规定了改造项目通过验收后的使用依据，即凭改造方案批复及综合验收等相关文件使用的合法性，以代替不动产变更登记。

　　第十二条商事登记和相关行政许可，本条规定了相关行业主管部门对微改造项目建设完成后的准入和行业管理要求。

　　第十三条过渡期满用途变更，本条规定了旧厂房微改造主体应要求在规定时间内申请办理用地及建筑物转功能手续，并按规定缴纳土地出让金。改造方案原批复单位及相关行业主管部门应做好监管工作，及时督促改造主体及时办理相关手续。若微改造项目主体方未能在过渡期满前完善转功能手续的，原审批凭证作废，项目进入非法使用阶段。

　　第十四条法律责任，本条规定了镇街政府应与改造主体签订相关监管协议，明确改造主体在约定有效期内的相关权利、义务及违约责任。改造主体违反相关规定的，由镇街政府按照相关法律法规及约定要求，对改造主体追究相关责任。

　　第十五条行政审批末端深化改革，本条规定了各职能部门等应进一步对接本指引的要求，制订更具体、更有针对性、更落地的规范化调整措施，以促进项目落地。

　　第十六条第十七条，对本指引的解释权和有效期进行规定。

相关链接：中山市城市更新局关于印发《中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）》的通知