火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：

　　为夯实闲置土地处置基础，加快推进闲置土地处置工作，经市政府同意，现就进一步细化闲置土地处置操作指引有关事项通知如下：

　　一、补充明确动工开发认定的情形

　　（一）已办理改变土地用途、土地合并、土地分割但未重新约定动工日期的，按不动产权属登记之日起一年为动工开发日期。

　　（二）对分期开发的项目，动工开发标准还需满足基坑开挖完毕或打入所有基础桩的范围达到宗地应动工开发建设用地面积的三分之一，方可认定为已动工开发。

　　（三）应动工开发建设用地面积按用地批文、出让合同（包括选址意见书、建设用地规划条件）、划拨决定书或经批准的规划总平面图等材料确定。没有上述材料或通过上述材料仍无法确定的，按照以下建筑密度分类确定应动工开发建设用地面积，其中居住类按30%，商业类按40%，工业、仓储类按30%核算，其他用地可参照同期该片区同类用地的规划建筑密度上限指标核算。

　　（四）以下几类情形视为已动工开发，可申请办理抵押登记、变更登记、转移登记、施工报建等手续。

　　1、已形成合法的地上建（构）筑物的用地，已建建（构）筑物基底面积达到应动工开发建设用地面积三分之一的。

　　2、已形成合法的地上建（构）筑物的用地或已建设地下车库的用地，已投资额占总投资额达到百分之二十五的。已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。土地使用权人提供有资质的会计师事务所出具的工程投资审计报告，报告明确作出“该项目已完成开发投资总额的百分之二十五以上”标准结论的作为认定已动工开发的依据。

　　3、1998年2月28日前已建成且使用至今，地上建（构）筑物基底面积达到应动工开发建设用地面积三分之一的。

　　（五）经批准的规划总平面图包含多宗相连用地整体开发的，且所有宗地均未办理转移登记（建成后转移登记的除外），则允许该总平面图范围内的宗地按照整体报建核算已动工开发建设用地面积占比，如已动工开发建设用地总面积占应动工开发建设用地总面积达到三分之一的，可申请办理施工报建手续、规划总平面图范围内多宗用地可申请办理一次用地合并。

　　（六）地上合法建（构）筑物被全部或部分拆除，经属地镇街政府核实证明原有合法建（构）筑物基底面积达到应动工开发建设用地面积三分之一的用地，可申请办理施工报建等手续。如属工业用地，需与属地镇街政府签订监管协议。

　　二、补充细化可认定为政府原因造成土地闲置的情形

　　补充细化因不符合土地利用总体规划、城市（镇）总体规划或控制性详细规划（以下简称土规、城市总规、控规）不能按时开发建设，导致土地闲置的两类情形：

　　（一）规划实施不到位。

　　属地镇街政府及主管部门对城市总规、控规中规划的供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院、公园与绿地等公共服务设施的规划实施建设不到位，致使工业、仓储用地，不动产权证证载用途与规划相符的面积低于宗地面积的70%（含），除工业、仓储以外的其他用地，不动产权证证载用途与规划相符的面积低于宗地面积的60%（含），造成土地使用权人不能按时开发建设，导致土地闲置的。

　　（二）规划调整及管控影响。

　　1、受规划政策管控和预控影响；

　　2、因规划调整导致不动产权证载用途与规划用地性质不相符；

　　3、因规划退让等其他原因对用地开发造成重大影响的，土地使用权人可委托有资质的建筑设计单位编制论证方案，提交市自然资源局技审会审查，经审查认为按规划退让后项目设计方案确实无法达到出让合同约定容积率上限的。

　　三、明确因政策调整导致土地闲置的处理方式

　　因政府政策调整导致用地无法办理报建等手续的，以国家、省、市委（办）、市政府（办）印发的政策文件、会议纪要，或者经市委、市政府批准的部门文件作为依据。原约定或规定的动工期限自政策调整之日起中止，政策调整完毕之日接续计算。

　　四、允许因政府原因导致的闲置土地办理抵押

　　涉嫌因政府原因导致土地闲置且至今仍未消除政府原因的闲置土地，允许提交市土委会或镇街闲置联席会审议，经审议认定为政府原因导致闲置的，允许申请办理抵押登记，抵押登记期限自该次会议纪要发文之日起两年，不签订补充协议。如此前已经市土委会或镇街闲置联席会认定为政府原因导致闲置，且原提供政府原因证明的单位出具证明确认自认定至今政府原因持续影响的，允许申请办理抵押登记，抵押登记期限自出具证明之日起两年。

　　五、明确公益公建用地动工开发的处理方式

　　公益公建用地包括交通运输用地、公共管理与公共服务用地（营利性的教育科研、医疗卫生、社会福利用地除外），党政机关、财政全额拨款的事业单位行政办公用地。可按照以下方式处理：

　　（一）对于公益公建用地超过出让合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期未动工未满一年的，可依据使用权人或使用单位的申请，经属地镇街政府或主管部门审核，报市土委会审议通过后，合理延长动工、竣工时间，延长时间不超过一年，市自然资源局与使用权人签订补充协议重新约定动工、竣工期限。

　　已闲置的公益公建用地，经属地镇街政府核实具备动工条件并急需动工的，经土地使用权人或使用单位提出申请，经属地镇街政府或主管部门审核，报市土委会审议通过后，允许限期一年内动工开发。

　　（二）地上已建成建（构）筑物（简易结构建筑除外）并已办理土地不动产权登记的，由土地使用权人或使用单位提供《建筑工程施工许可证》或由属地政府、主管部门出具意见，建筑物基底面积达到应动工开发建设用地面积三分之一的不认定为闲置土地。项目由多宗相连用地组成的，可按项目整体报建核算动工标准，没有整体报建的应动工开发建设用地面积可参照同期该片区同类用地的规划建筑密度指标核算。

　　绿化、道路、公园、广场等无需建设建筑物或较少建筑物的公益公建用地，经属地政府、主管部门同意并已开工的，不认定为闲置土地，相应属地政府、主管部门出具的意见或项目的《建筑工程施工许可证》作为认定动工开发的依据。

　　六、明确司法拍卖用地动工开发的处理方式

　　对司法裁定拍卖的土地，买受人须在协助执行通知书签发之日起一年内取得拍卖土地的权属登记，在办理不动产登记手续时由市自然资源局与买受人签订出让合同补充协议，约定在不动产权属证书核发之日起一年内动工开发。超过协助执行通知书签发之日起一年内未取得拍卖土地权属登记，或在协助执行通知书签发之日起一年内完成不动产登记手续但未在不动产权证核发之日起一年内动工的，按照原出让合同或划拨决定书约定、规定的动工日期进行闲置土地的认定和处置。

　　我市此前印发的政策文件与本通知不一致的，以本通知为准。

　　本通知自印发之日起施行，有效期五年。

　　中山市闲置土地处置工作领导小组办公室

　　2022年7月8日

相关链接：《关于进一步细化闲置土地处置操作指引的通知》解读

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