我办印发了《关于进一步细化闲置土地处置操作指引的通知》，现就文件解读如下。

　　一、政策制定背景说明

　　2012年国土资源部发布施行《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）后，我市陆续出台了《中山市闲置土地处置办法》《中山市闲置土地处置实施细则》等规范性文件，对健全工作机制、压实工作责任、解决历史遗留问题、多渠道盘活闲置土地起到了较好的效果。但在闲置土地处置具体操作实践中，还缺乏细化的政策指引，为进一步夯实闲置土地处置基础，加快推进闲置土地处置工作，制定了《关于进一步细化闲置土地处置操作指引的通知》（中闲置函〔2022〕614号，以下简称“通知”）。

　　二、政策主要内容

　　本次印发的《通知》立足解决闲置土地处置中的难点、堵点，在尊重上位法立法原则的基础上，对《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）部分条文进行延伸和细化，在操作层面提出详细的工作指引。

　　（一）政策包含的六大方面内容

　　一是补充明确动工开发认定的情形。包括动工日期确定标准、分期开发项目认定动工开发的要求、应动工开发建设用地面积计算标准、可视为动工开发的情形、原整体报建用地核算动工的标准、原有建筑物已拆除用地的处理。二是补充细化可认定为政府原因造成土地闲置的情形。包括补充细化因规划实施不到位和规划调整影响不能按时开发建设的两类情形。三是明确因政策调整导致土地闲置的处理方式。四是允许因政府原因导致的闲置土地办理抵押。对影响用地开发的政府原因消除前，用地办理抵押的规定。五是明确公益公建用地动工开发的处理方式。包括公益公建用地动工时间及认定动工开发标准的规定。六是明确司法拍卖用地动工开发的处理方式。对司法拍卖用地办理权属登记及动工开发期限的规定。

　　（二）主要工作措施

　　1、补充动工开发时间确定标准。

　　对历史已办理改变土地用途、土地合并、土地分割但未重新约定动工日期的用地，因政府政策调整影响动工时间的用地，公益公建用地以及司法拍卖用地等动工日期不确定或难以明确的，《通知》按照合法合规、实事求是原则予以明确，为产权人合理安排建设时序以及闲置土地认定工作提供清晰指引。

　　2、补充明确闲置状态认定标准。

　　土地闲置状态认定的关键在于动工开发标准及应动工开发用地面积的确定，对历史已经形成的建设用地，《通知》分类进行明确，如分期开发、应动工开发用地面积不明确、已形成地上建筑物、整体报建、建成后拆除等日常工作日中难以界定、自由裁量权较大的情形分别明确判定标准。

　　3、补充明确闲置原因认定标准。

　　补充细化因不符合规划不能按时开发建设的用地，分为规划实施不到位和规划调整及管控影响两类，其中，对因规划实施不到位导致产业类用地证载用途与规划相符面积占比低于70%、非产业类用地低于60%的可认定为政府原因导致的土地闲置；对因规划退让等原因对用地造成重大影响的，可经论证后予以认定。

　　三、政策亮点

　　（一）强化执行，明确认定标准。在上位法的基础上，将闲置土地认定的标准具体化，补充明确未约定动工日期、分期开发项目以及应动工开发建设用地面积无法确定的情形下，土地动工开发的具体核算标准。标准化审批，一方面公开透明，使产权人明晰标准；另一方面规范高效，有效减少自由裁量权，降低行政风险。

　　（二）稳妥处理，解决历史问题。对历史已形成的闲置土地参照当年的政策，制定处置措施，包括对1998年2月28日要求报建前未报建已建成且使用至今的用地，原整体报建项目用地，以尊重历史为原则，以促进利用为落脚点，按照原应建面积分别明确核算动工的标准。

　　（三）细化量化，促进闲置归因。以往对规划不相符可认定为政府原因的情形，未予以分类，亦未提出可量化的判定标准，《通知》从规划实施和规划调整两方面，分别明确具体判定标准，有效促进土地闲置归因、推动规划实施、规范规划调整，实现“一举三效”。

　　（四）从简从速，提升行政效率。由于医院、道路、公园、学校等公益公建用地，涉及广大群众的公共利益，为促进公益项目落地，尽早发挥社会效益，对已闲置的公益公建用地从简从速加快处置；对因市级政策影响动工，时间明确、原因清晰的，可直接在原动工期内扣除影响时长。多措并举，精简流程，为审批提速改革助力。

　　（五）实事求是，保障合法权益。为保障土地使用权人的权益，对存在政府原因导致的闲置土地，在政府原因消除前，用地无法开发亦无法办理抵押的困境，《通知》从保障土地使用权人权益的角度出发，提出允许政府原因消除前办理抵押的规定；为配合司法处置，体现司法优先，对于司法拍卖用地，明确可从协助执行通知书签发之日起一年内动工开发。

相关链接：关于进一步细化闲置土地处置操作指引的通知