根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，南朗街道办事处拟对位于南朗村的莎丽科技股份有限公司旧厂房用地进行改造，由莎丽科技股份有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式，改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况

　　改造地块位于南朗街道的南朗村，西至龙珠南路，南至龙华一路，东侧为现状厂房，北侧为现状山体，用地面积3.0235公顷（30235.3 平方米，折合约45.35 亩）。

　　（二）标图入库情况

　　改造地块于2021年12月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200030404，图斑面积3.0235公顷（30235.3平方米，折合约45.35亩），纳入本次改造范围。

　　（三）权属情况

　　改造地块属集体建设用地，土地用途为工业，无合法用地手续，已办理所有权证，所有权证号为粤（2016）中山市不动产权0002218号，权利人为中山市南朗镇南朗村亨美经济合作社农民集体，为中山市莎丽卫浴设备有限公司自2004年开始使用，现已建成投产多年。

　　改造地块于2000年12月由南朗街道下属全资集体企业中山市南朗镇建设发展公司与南朗镇南朗十一队（即现南朗镇南朗村亨美经济合作社）签订征地协议书，于2003年11月已全额支付兑现征地补偿款、青苗费等。中山市南朗镇建设发展公司分别于2003年、2006年与中山市莎丽卫浴设备有限公司签订转让合同，将改造地块使用权转让给中山市莎丽卫浴设备有限公司，因历史原因该地块一直未完善用地手续。中山市莎丽卫浴设备有限公司于2016年6月15日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称，由中山市莎丽卫浴设备有限公司变更为莎丽科技股份有限公司。

　　（四）土地现状情况

　　改造地块现有一栋3层厂房，由莎丽科技股份有限公司自2004年使用，无合法规划报建等手续。现有建筑面积19962.85平方米，现状容积率为0.66，作工业厂房和配套用房使用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值45100万元，年税收为1600万元(包含企业所得税、增值税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、教育费附加和地方教育附加)。

　　改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。

　　（五）规划情况

　　改造地块基本符合土地利用总体规划、控制性详细规划，已纳入《中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）》。其中，在土地利用总体规划中，城镇建设用地3.02353公顷（30235.3 平方米，折合约45.35 亩）；在《中山翠亨新区南朗工业区 A 单元控制性详细规划调整》（中府函〔2022〕72号）中，一类工业用地3.0235公顷（30235.3 平方米，折合约45.35 亩），规划容积率为1.0-3.5，建筑密度为35-60%，绿地率为10-15%，建筑限高：生产性建筑高度≤50m，配套设施建筑高度≤100m。

　　改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

　　二、改造意愿及安置补偿情况

　　（一）改造意愿情况

　　改造地块涉及莎丽科技股份有限公司一个权利主体，南朗街道办事处已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

　　（二）补偿安置情况

　　2000年12月，南朗街道下属全资集体企业中山市南朗镇建设发展公司与南朗镇南朗十一队（即现南朗镇南朗村亨美经济合作社，以下简称亨美村）签订征地协议书，征收了亨美村惯用名“西茶山、锅盖山、牛管垄山、亨美水库”一带土地。莎丽科技股份有限公司“三旧”改造项目用地位于上述亨美村征地范围内，用地面积45.35亩。按照2000年12月16日签订的征地协议，征地补偿总额为48.6168万元（含征地补偿款48.4868万元和青苗补偿费0.13万元），已全额兑现该地块用地的征地补偿款给中山市南朗镇南朗村亨美经济合作社。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。中山市自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理，根据《行政处罚决定书》（中国土资执罚字〔2010〕第436号），对非法占地行为作出决定处罚：按非法占用土地面积31945.4平方米（包含该改造地块30235.3平方米土地）处以每平方米5元的罚款，合计罚款159727元。当事人已按《行政处罚决定书》缴纳罚款。

　　（三）开展社会稳定风险评估情况

　　改造地块涉及征收土地3.0235公顷，已按规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，从本项目土地征收实施的合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行风险评估，莎丽科技总部基地“工改工”改造项目土地征收符合有关法律法规及政策要求，拟征收土地符合土地利用总体规划，与当地城市总体规划相协调；征地补偿标准按相关规定执行。

　　本项目采用综合风险指数法分析社会稳定风险：本项目的综合风险指数由采取措施前的0.1600降到0.0400，结合项目采取风险防范措施后仍可能引发的风险事件、造成的负面影响程度，项目落实风险防范措施后的风险等级为低风险。

　　综上所述，本项目征收工作存在的社会稳定风险等级为低风险，同时采取积极措施，主动介入，可保障本项目土地征收的顺利进行。

　　三、改造主体及拟改造情况

　　根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划和控制性详细规划管控要求实施建设。

　　该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由莎丽科技股份有限公司作为改造主体，实施局部改造。改造后将用于工业生产，作节能型装配式厨卫的研发及生产，在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于3.0，总建筑面积不小于99205.9平方米（含不计容建筑面积8500平方米），其中新建建筑面积79243.05平方米，保留无合法规划报建等手续建筑面积19962.85平方米，保留建筑已委托第三方机构进行了房屋安全鉴定为合格，经中山市自然资源局翠亨新区分局和翠亨新区城市建设和管理局根据相关规范要求核查，保留建筑满足规划报建、施工报建、办理房产手续等要求，预计在取得土地证后6个月内完成补办房产手续。

　　项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到55000万元，年税收达2700万元(包含企业所得税、增值税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、教育费附加和地方教育附加)。

　　四、需办理的用地手续

　　改造项目范围内3.02353公顷（30235.3 平方米，折合约45.35 亩）用地需办理集体土地完善转用、征收手续。根据《中山市旧厂房升级改造实施细则》（中府〔2020〕94号）第四章第十八条（四），对新建建筑面积达地块可建建筑面积50%以上的“工改工”局部改造项目，可以按照“三旧”改造政策完善用地手续，保留的上盖建筑物与土地使用权一并协议出让给原权利人，上盖建筑物残值按市场评估价计入土地出让价款。待用地完成改造并完善所有上盖建筑物手续后，由镇街政府将保留的上盖建筑物残值部分价款补助该项目升级改造。根据《中山市城市更新项目土地出让价款计收规则》（中山更新发〔2020〕76号）第四条（四），按规定完善历史用地征收手续后，协议出让给权利人自主改造的，按照市场评估价的40%计收。计收公式为：土地面积（30235.3平方米）*工业地区片评估价（734元/平方米）*用地类型修正系数（50年修正系数为1）*40%，即土地出让价款合共约887.7万元（最终以审批部门核定为准），另保留的上盖建筑物残值需按市场评估价一并计入土地出让价款。

　　五、资金筹措

　　项目改造成本为20000万元，由改造主体拟投入资金为20000万元，其中自有资金6000万元，银行贷款14000万元。

　　六、开发时序

　　项目开发周期为5年，拟分2期开发，第1期开发时间在取得土地证后6个月之内动工，2年之内竣工，拟投入资金12000万元，拟建建筑面积55350平方米（包括不计容建筑面积8500平方米、员工宿舍6850平方米、生产厂房和研发中心40000平方米）。保留建筑面积19962.85平方米；第2期开发时间在第1期完成之后2年内动工，拟投入资金8000万元，拟建建筑面积23893.05平方米，主要用于生产厂房建设。

　　七、实施监管

　　结合项目实际情况双方明确需监管的具体条款及指标，并签订监管协议促使项目顺利开展。