一、制定背景

　　随着经济的发展和房地产市场需求的变化，市场对于商业类房产的分割需求越来越多。有必要制定指引和标准来规范商业类房产的分割，引导规范市场行为，助力经济发展。 

　　二、适用范围

　　国有用地上的商业类（包括商业、商服、办公等）房产的分割。工业类及新型产业房产的分割另行规定。土地出让合同有约定的按其约定，无约定的按本指引执行。

　　三、不动产单元划分方案

　　不动产单元划分方案须符合以下要求：

　　（一）符合国家、省、行业的建筑设计规范要求；

　　（二）方案中的不动产单元须符合不动产单元定义要求；

　　（三）不得以划线等无实物墙的形式划分不动产单元（车库中车位的划分除外）。（实物墙可以是砖墙，也可以是玻璃墙、木板墙、半高墙等，墙上允许开门洞。项目方可结合市场定位和市场需求，由设计院依据建筑行业规范设计建筑平面和不动产单元间隔墙的形式。）

　　（四）须符合技术标准要求。

　　四、分割规定

　　房产分割不得改变房产的功能用途整体性，不得分割公共配套设施用房，不涉及分割土地。

　　五、办理程序

　　（一）本指引发布后办理建设工程规划许可的项目，应在建设工程规划许可阶段确定不动产单元划分方案。

　　（二）本指引发布时已取得建设工程规划许可但未取得不动产权证的项目，其不动产单元划分方案已确定的，依该方案办理分割登记；其不动产单元划分方案未确定或需要调整的，应通过建设工程规划许可变更方式确定不动产单元划分方案。

　　（三）本指引发布前已取得不动产权证的项目，其房产需要分割的，按下列程序确定：

　　1.权利人委托有建筑设计资质的设计单位编制不动产单元划分方案等技术文件及图纸。

　　2.权利人向自然资源局申办《建设工程规划许可证》，备注“商业房产分割”。自然资源局按本指引审核申请，对符合的项目出具《建设工程规划许可证》及批复书，并附图。

　　3.权利人向住建部门申办施工许可，对限额以下工程申办小型工程开工登记手续。

　　4.工程完工后，权利人向自然资源局申办规划条件核实，向住建部门申办竣工验收。

　　5.权利人向自然资源局申办不动产登记变更。

　　六、分割技术标准。

　　本技术标准依据市政府审议通过的《中山市国土空间规划技术标准与准则》制定。

　　（一）分割单元套内建筑面积。地上一、二层及地下层的分割单元，套内建筑面积不小于30平方米，其余位置的分割单元，套内建筑面积不小于200平方米；200米及以上的超高层建设项目可配建不超过项目总计容面积30%的服务型公寓，服务型公寓套内建筑面积不小于40平方米；车库的车位划分可根据车位实际大小及面积分摊情况确定。

　　（二）宜采用公共走廊、公共卫生间等平面布局形式；内部平面设计不应采用类住宅建筑的平面设计。

　　（三）应集中设置食堂、餐饮区，该区域应结合建筑单体按建筑行业规范设置永久烟道，并在规划设计图纸中明确标注。其它区域不应设置厨房及燃气管道等。

相关链接：关于印发《中山市商业类房产分割指引》的通知