火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，各相关单位：

　　为深化农村集体经营性建设用地入市试点，探索和指导农村集体经营性建设用地入市试点工作开展，我局研究制定了《中山市农村集体经营性建设用地入市工作指引》，现印发给你们，请遵照执行。

　　附件：中山市农村集体经营性建设用地入市工作指引

中山市自然资源局  

2024年10月5日  

（联系人：李伟雄，联系电话：88329848）

中山市农村集体经营性建设用地入市工作指引

　　为稳步推进农村集体经营性建设用地入市试点工作开展，根据《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》《广东省深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》等文件精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，探索规范农村集体经营性建设用地出让交易规则和服务监管体系，制定本工作指引。

　　一、入市基本要求

　　（一）入市用地范围。

　　2023年3月1日（不含）前已批建设用地或符合“三旧”政策的建设用地或现状地类及历年追溯至1999年均为建设用地，且符合总体规划和详细规划，用于工业、商业、保障性租赁住房的存量集体建设用地，可开展农村集体经营性建设用地入市。

　　农村集体经营性建设用地入市应严守耕地和永久基本农田、生态保护红线，符合国土空间规划、用途管制、产业准入、生态环境保护要求。

　　（二）入市主体。

　　农村集体经营性建设用地入市主体为入市用地的所有权人，由依法代表成员集体行使所有权的农村集体经济组织作为入市主体组织实施入市，或由农村集体经济组织委托的其他法人组织代理实施入市。

　　（三）入市用地条件。

　　1. 土地权属清晰、无争议；

　　2. 地块内建筑物、构筑物及其他合法附着物产权已与权利人达成一致意见并完成相应补偿；

　　3. 符合国土空间规划和国土空间用途管制要求；

　　4. 符合产业准入、功能定位和生态环境保护要求；

　　5. 未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；

　　6. 具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

　　7. 用于保障性租赁住房建设的，其周边应具备入住人口所需的市政配套、公共服务设施条件；

　　8. 法律法规规定的其他条件。

　　（四）年度建设用地供应计划。

　　按照宏观调控、产业发展布局、基础设施配套等要求以及土地所有权人意向，将具备年内供应可能性的农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划。用于保障性租赁住房建设的入市土地应一并纳入年度住宅用地供应计划。

　　（五）负面清单。

　　不能将2023年3月1日（含）后通过农用地转为新增建设用地用于农村集体经营性建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发。

　　二、入市基本程序

　　（一）入市准备。

　　1. 入市主体完成入市宗地勘测定界，分别提请镇街政府向自然资源、发展改革、生态环境部门申报，由自然资源部门确定宗地规划条件，发展改革部门确定宗地产业准入要求，生态环境部门确定宗地生态环境保护要求。

　　2. 入市主体应聘请土地估价专业评估机构开展地价评估，并参考基准地价、标定地价等法定公示地价，根据评估结果并结合土地市场情况等，综合确定入市宗地出让起始价或底价。

　　3. 入市主体应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制农村集体经营性建设用地入市方案。入市方案应包括宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。入市土地使用期限参照国有建设用地出让最高年限设定，其中工业用地可根据产业生命周期和企业发展状况，实行弹性年限出让。

　　（二）入市申请。

　　1. 入市主体按照村民自治原则，对入市动议、入市方案、授权委托等事项，经农村集体经济组织依法落实民主决策程序后形成决议，由入市主体向自然资源部门提出入市意向。农村集体经营性建设用地入市，应当经本农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　2. 入市主体在公开出让前不少于10个工作日向自然资源部门提交经属地镇街政府核对后的拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。

　　（三）入市核对。

　　属地镇街政府对入市主体提交的入市材料进行核对，并对镇街政府作为签订方的出让监管协议进行审定；自然资源部门组织开展农村集体经营性建设用地入市核对后，报市政府核对。

　　（四）入市交易。

　　1. 农村集体经营性建设用地使用权出让应参照国有建设用地使用权公开出让的程序和办法，通过市公共资源交易中心采取上网竞价方式进行。

　　2. 经市政府核对后的入市方案由入市主体委托自然资源部门、公共资源交易中心分别在中国土地市场网、市公共资源交易平台发布交易公告。交易完成后公共资源交易中心出具成交确认书。

　　（五）签订合同。

　　1. 入市宗地成交后，出让人、受让人双方应当签订出让合同，并报自然资源部门备案。出让合同应载明土地界址、面积、土地用途、规划条件、使用期限、成交价格、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等。

　　2. 出让人、受让人、属地镇街政府三方在签订出让合同当日签订监管协议，与出让合同配套使用，接受属地镇街政府对用地开发建设相关要求和经济指标等事项的监管。

　　（六）用地登记。

　　出让人及受让人按各自义务缴清土地增值收益调节金、土地价款及相关税费后，由自然资源部门按规定办理农村集体经营性建设用地使用权登记。土地增值收益调节金按照成交总价款的一定比例确定，具体征收标准另行制定。

　　三、用地开发利用

　　（一）开发建设管理。

　　农村集体经营性建设用地入市后，农村集体经营性建设用地使用权人应按出让合同、监管协议的用地性质、规划要求、开发期限和条件等约定进行开发、利用和经营。

　　使用权人未按出让合同约定开发利用土地，造成土地闲置或逾期开竣工，参照国有建设用地闲置土地处置规定及出让合同约定处理。其中，出让人或受让人原因造成土地闲置，满一年未动工开发的，当事人应按规定向政府缴纳土地闲置费；开工、竣工违约金由受让人向出让人支付。

　　（二）土地用途管理。

　　农村集体经营性建设用地使用权人不得改变土地用途，确需调整土地用途的，由农村集体经营性建设用地出让人收回农村集体经营性建设用地使用权，按程序重新出让。

　　（三）规划指标管理。

　　因详细规划调整，需按照详细规划调整入市的农村集体经营性建设用地容积率的，应经农村集体经营性建设用地出让人同意，由农村集体经营性建设用地使用权人向自然资源部门申请变更规划条件，出让人及受让人双方签订补充协议，由出让人组织开展地价评估，涉及补缴土地价款的，按程序补缴相关税费及土地增值收益调节金，其中工业用地调整容积率参照国有建设用地政策执行不需补缴土地价款。

　　（四）使用期限届满管理。

　　1.农村集体经营性建设用地出让合同约定使用期限届满，受让人需继续使用土地的，应在期限届满前一年内向农村集体经营性建设用地出让人申请续期。农村集体经营性建设用地出让人经集体决议同意继续使用的，重新约定土地价款、签订合同，在支付土地价款、相关税费及土地增值收益调节金后，办理农村集体经营性建设用地使用权变更登记。

　　2.农村集体经营性建设用地使用期限届满，农村集体经营性建设用地使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获同意的，农村集体经营性建设用地出让人可无偿收回土地；其地块内建筑物及附着物按照出让合同的约定处理，出让合同无约定的，按有关法律、法规规定处理。

　　（五）使用权收回管理。

　　1. 农村集体经营性建设用地出让人在出让合同约定的年限内无特殊原因不得收回农村集体经营性建设用地使用权。

　　2. 因公共利益需要，需征收入市的农村集体经营性建设用地为国有的，按照相关规定对农村集体经营性建设用地所有权人落实征地补偿，并根据出让合同约定或相关规定对农村集体经营性建设用地使用权人给予补偿。

　　四、其他

　　本工作指引实施过程中，如遇政策调整、法律法规及上级文件另有规定的，从其规定。