中山市自然资源局制定出台了《中山市村镇低效工业园改造升级工业物业销售及不动产登记操作细则（试行）》（中山自然资规字〔2023〕1 号），自印发之日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2021〕113号）的相关规定，现解读如下：

　　一、制定背景

　　2020年12月，我市出台《中山市旧厂房升级改造实施细则》（中府〔2020〕94号，简称《实施细则》），明确符合条件的旧厂房可按要求申请分割或分割销售；2022年1月，出台《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（中府〔2022〕11号，简称《若干措施》），进一步优化自持比例和分割单元要求。结合我市招商引资项目准入有关要求，为细化分割销售审查要求、规范审查流程，市自然资源局牵头制定了《中山市村镇低效工业园改造升级工业物业销售及不动产登记操作细则（试行）》（简称《细则》）。

　　二、政策依据

　　（一）《不动产登记暂行条例》；

　　（二）《不动产登记暂行条例实施细则》；

　　（三）《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房升级改造实施细则的通知》（中府〔2020〕94号）；

　　（四）《中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知》（中府〔2022〕11号）。

　　三、政策主要内容

　　本《细则》共四章十六条。主要内容包括：

　　（一）明确政策适用范围。本《细则》适用于符合《实施细则》及《若干措施》，由改造主体实施全面改造或局部改造后，对其符合销售条件的新建工业物业，申请按幢、层或间（套）为基本单元进行销售及办理不动产登记的情形；对“工改M0”改造项目，涉及不动产销售登记的，可参照本细则执行。

　　（二）明确销售基本条件。包括用地面积（≥10亩）、容积率（≥1.5）、建筑层高、楼面活荷载（≥4KN/㎡）、销售方案规划设计原则要求，以及购买企业等六个方面。

　　（三）明确分割条件及最小面积要求。一是明确所有基本单元均需在办理规划报建时在规划设计方案中明确，首次登记后不得申请再次分割，且销售部分的厂房应当符合独立使用和消防安全等要求。其中，按幢、层分割的项目需满足销售基本条件；按间（套）分割的项目用地面积需达到30亩以上且能按镇街要求引进优质产业项目。二是明确幢、层或间（套）的最小分割面积分别为2000平方米、500平方米、300平方米。

　　（四）明确最低自持比例要求。明确满足基本条件的项目自持比例最低为确权登记总建筑面积的51%，如能按镇街要求，引进优质产业项目，项目总体能达到镇街经济指标要求的，可降低自持比例至20%。

　　（五）明确两类改造主体的办理流程。《细则》将改造主体分成2类，一类是具备房地产开发企业资质的改造主体，另一类是没有房地产开发企业资质的改造主体，包括村集体经联社、自然人等，统称为“一般改造主体”。《细则》明确了两类主体的办理工业物业销售相关手续的具体流程。

　　（六）明确销售方案审查流程。经批准的改造项目，申请销售（转让）厂房及其配套设施给其他企业的，按照“属地镇街审核申请->市级部门（机构）联审->镇街反馈书面意见”的流程办理项目销售方案。

　　（七）明确自持和分割销售部分的持有年限要求。其中自持部分，产权人不得申请转让期限为15年；分割销售部分，产权人不得申请再次转让的期限为5年。产权人持有期间内，可以依法办理抵押登记等手续。

相关链接：关于印发《中山市村镇低效工业园改造升级工业物业销售及不动产登记操作细则 （试行）》的函