为进一步规范我市非保障性住房住宅小区定调价行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅物业服务收费管理办法》等有关法律法规、政策的规定，在去年开展放开非保障性住房物业服务收费试点的基础上，市发展改革局、住房城乡建设局对《中山市放开非保障性住房物业服务收费试点住宅小区定调价行为规则》进行了修订，拟定了《中山市非保障性住房住宅小区定调价行为规则》（征求意见稿）。
为推进政府重大决策科学化、民主化和法制化，保障公民、法人和其他组织合法权益，现向社会公开征求意见。可通过来信、来电等方式于2017年4月7日前将意见反馈至市发展和改革局（价格调控科）、市住房城乡建设局（物业管理科）。
市发展改革局联系电话：88319851 传真：88325592
地址：中山市东区松苑路1号市发展和改革局价格调控科
市住房城乡建设局联系电话：88317880 传真：88317880
电子邮箱：js_wyglk@126.com
地址：中山四路1号市住建局物业管理科
中山市发展和改革局
2017年3月22日
中山市非保障性住房住宅小区定调价行为规则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 【目的】为进一步规范我市非保障性住房住宅小区定调价行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅物业服务收费管理办法》等有关法律法规、政策的规定，结合本市实际，特制定本规则。
第二条 【适用范围】本规则适用于我市非保障性住房住宅小区（以下简称住宅小区，下同）的定调价行为。
第三条 本规则所称的定调价内容包括物业服务费、车辆停放服务费以及住宅小区的其它收费。
第四条 【明码标价】住宅小区的所有收费实行明码标价制度。明码标价内容发生变化时，建设单位、物业服务企业应及时进行更新。
（一）商品房销售明码标价。建设单位应按照附件1、2格式, 在销售场所公示商品房价格及相关收费信息。包括房价、物业服务收费标准、服务内容、服务标准以及代收代办费用、维修基金缴纳标准、停车收费标准等内容。
（二）小区收费明码标价。物业服务企业应在物业管理区域内醒目位置、收费场所公示所有收费项目，包括物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费依据、收费对象、计算单位等内容，格式参考附件3。小区物业服务内容及服务标准单独公示，小区停车服务收费标准还应按附件4格式在小区出入口处公示。
除上述明码标价方式外，物业服务企业可根据自身实际，采用电子屏幕、公众网络平台等形式进行公示。
第五条 【禁止性条款】物业服务企业不得擅自设立强制性收费项目，不得收取任何未予公示的费用。
第六条 【投票权属的面积认定】本规则的专有部分面积和建筑物总面积，按下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照房地产证记载的建筑面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算；房地产证记载的面积只有套内建筑面积的，按初次登记的建筑面积计算。
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第七条 【投票权属的业主人数认定】本规则的业主人数和总人数，按下列方法认定：
（一）业主人数，建设单位已经出售的专有部分业主人数，一户按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第八条 【投票权属的专有部分面积补充规定】业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权属的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上的所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力或者限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。
第二章 住宅物业服务费的定调价行为规则
第九条 【前期物业服务收费的制定】新建住宅小区前期物业服务费（含自有产权车位、车库）在前期物业管理招投标（含协议方式，下同）时确定收费标准、服务内容和服务标准，并通过前期物业服务协议予以确认。对属于政府指导价管理的前期物业服务费，招投标价应在政府指导价标准内确定；如确需超出政府指导价的，建设单位应于招投标前三十日报市发展改革局核定，核定的收费标准作为前期物业服务企业中标的最高收费标准。
建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计价方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同以及业主与前期物业服务企业签订的前期物业服务协议保持一致。
商品房买卖合同、前期物业服务协议约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。
第十条 【交费时间的认定】业主应自房屋交付之日起支付物业费。
房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。当事人另有约定的，从其约定。
双方对交付条件有争议的，由住建部门调处。
第十一条 【滞纳金问题】业主拖欠物业服务费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付违约金（滞纳金）。
当事人约定的违约金（滞纳金）数额超过迟延支付物业服务费造成损失的百分之三十的，业主可按照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业服务费造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。
第十二条 【对教育机构的优惠条款】住宅小区内教育配套设施的物业服务收费，按不高于该小区同类住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
前款所称教育配套设施，是指普通初中、职业初中、成人初中，普通小学、成人小学，幼儿园（托儿所），不包括其他培训机构及图书馆、美术馆、文化馆（站）、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施。
第十三条 【调价程序的规定】住宅小区物业服务费调价应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半”）同意，应按以下程序进行：
（一）物业服务企业分年度公布前三年物业服务资金收支情况和调价方案，公示时间不少于15天；
（二）公示结束后，召开业主大会会议表决；
（三）公示业主大会会议表决结果。采用书面征求意见形式的，公示时间不少于30天,业主有权进行查阅相关资料；
（四）公布调价结果。获得“双过半”同意的，应公布执行新标准的起始时间，一般以自然月为起始时间。
业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
业主委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
表决结果公示参考附件5、6样式。公示应在每幢楼醒目位置公示该幢业主的表决情况，在小区醒目位置按幢公示业主表决情况、表决结果和业主人数的说明。
第十四条 【调价的限制条款】对属于政府指导价管理的住宅小区物业服务费，调价原则上不得超过政府指导价。
第十五条 【召开业主大会会议】已成立业主大会的住宅小区，由业委会组织召开业主大会会议；未成立业主大会的，由物业所在地居（村）委会在镇人民政府（区办事处）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，组织召开业主大会会议。
第三章 住宅小区车辆停放服务费定调价行为规则
第十六条 【停车费的规定】住宅小区车辆停放服务收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者（以下简称停车场经营者）与业主或使用人通过合同或其他方式约定。
上述住宅小区机动车停放服务收费是指停车场经营者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织的委托，按照停车服务合同或其他约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理及服务所收取的费用。
第十七条 【停车费禁止性条款】停车场经营者已收取车辆停放服务费的,不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。
第十八条 【停车费调价】物业服务企业应与业主在前期物业服务协议中约定停车服务收费标准。调整住宅小区产权车位和人防车位的收费标准,物业服务企业须取得车位产权人和人防车位投资者的同意，并在实施前30天做好公示。公示的内容包括：产权证明、产权人和人防车位投资者的委托书、新标准以及执行时间等。
制定和调整住宅小区全体业主共有的停车位收费标准由小区业主大会依法共同决定。程序参照本《规则》第十三条执行。
第四章 住宅小区其他收费的定调价行为规则
第十九条 【出入证的规定】住宅小区实行出入证管理的,应当为每套住房业主免费配置不少于3张业主证(含IC卡等),如车位需单独配置的,每车位应免费配置不少于1张出入证(含IC卡)。
业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业以不盈利为原则适当收取制作工本费。
第二十条 【对装修的规定】物业服务企业可收取装修保证金、装修人员出入证工本费（或押金）。除此外，不得强制收取其他与装修有关的费用。
（一）装修保证金。物业服务企业可向业主按每套收取不高于3000元的装修保证金。装修完毕后，物业服务企业应在7日内安排检查验收，没有损坏公共部位和公共设施的，装修保证金应自验收合格之日起７日内全额退还给业主。装修造成物业共用部门、共用设施设备损坏的，装修业主应及时修复，若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏和部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后7日内如数退还给业主；约定的保证金不足以支付修复费用，业主应当在7日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。
（二）物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的。如证件回收可多次使用的，可以向装修单位按每人每证10元收取装修工人出入证押金，证件完好退回后，应当即时如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可以向装修单位按每人每证5元收取装修工人出入证工本费。
物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务人员和其他来访人员收取任何费用。
第二十一条 【对装修的补充规定】装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费；业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业双方协商确定。
第二十二条 【对装修的补充规定】物业服务企业不得指定任何单位和个人提供泥沙、瓷砖等装修物质搬运服务并强制收费。
第二十三条 【对改造门禁系统的补充条款】住宅小区依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，不得向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用。住宅小区交付使用之后，小区新配置或者升级改造门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由业主大会依法共同决定。
第二十四条 【水电价格】住宅小区的水电价格按政府相关规定执行。
第二十五条【有偿服务收费】物业服务企业为满足住户需求提供如维修、绿化、清洁、充电等有偿服务的,应遵循自愿、合理、公开以及收费与服务相适应的原则,收费由双方协商确定。
第二十六条 【历史遗留问题的解决办法】2011年1月1日后（以前期物业管理招投标时间为准）新建住宅小区不可分摊公共水电费，原按照合同约定有梯灯电费分摊的，在未调整物业服务费前仍可按实分摊，调整物业服务费后不再分摊。
第五章 附则
第二十七条 【解释权】本规则由市发展和改革局、市住房和城乡建设局负责解释。
第二十八条 【施行时间】本规则自 年 月 日起施行，有效期5年。原市物价局《关于规范物业服务收费有关问题的通知》（中价〔2010〕142号）同时废止，过去有关规定与本规则不一致的，以本通知为准。
附件：1、商品房销售价目表参考样式
2、商品房销售价格相关信息公示表参考样式
3、小区收费公示栏参考样式
4、住宅小区停车场明码标价牌参考样式
5、小区调整物业服务费表决意见公示参考样式
6、小区调整物业服务费表决结果公示参考样式
附件：
1．附件.rar
