火炬开发区中山市泓嵩物业管理有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案（调整）

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划、经批复的规划条件论证，火炬开发区管委会拟对位于中山市民众街道沙仔村西沙路16号的中山市泓嵩物业管理有限公司国有工业用地进行改造，由中山市泓嵩物业管理有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。项目于2023年10月13日取得低效工业用地改造方案批复《关于民众街道中山市泓嵩物业管理有限公司低效工业用地改造方案的批复》（中府改函（01）〔2023〕01号，下称《原改造方案》），因市场环境变化，产权人提出降低建设强度和相应调整竣工时间，我区认为符合实际，根据《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）的通知》（中府〔2023〕58 号）第二十五条规定，改造方案调整如下:

一、地块基本情况

（一）总体情况

改造项目位于中山市民众街道沙仔村西沙路16号,东至广东亿雷物业管理有限公司，南至沙仔沥，西至中山市泰昌染整有限公司，北至宏通路，总用地面积为2.6409公顷（26409.20平方米，折合约39.61亩）。

标图建库情况

1.项目原改造方案批准前（即2023年10月13日前）：

改造地块因土地利用总体规划为园地不符合标图入库条件。

2.项目原改造方案批准后（即2023年10月13日后至今）：

《中山市国土空间总体规划（2021-2035）》正式启用，改造地块符合国土空间总体规划，已于2024年8月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200064047，图斑面积2.6410公顷（26410.5平方米，折合约39.61亩），其中2.6409公顷（26409.2平方米，折合约39.61亩）纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第0478778号，权利人为中山市泓嵩物业管理有限公司。自2023年11月开始使用。

（四）土地利用现状情况

1.项目原改造方案批准前（即2023年10月13日前）：

改造地块有3栋建筑物，原建筑面积约18494.8平方米，未办理规划报建等手续，自2007年开始使用，容积率为0.7，用作工业厂房。改造前年产值为0万元，年税收0万元。

2.项目原改造方案批准后（即2023年10月13日后至今）：

改造地块目前已拆除建筑面积16000平方米,剩余原有建筑面积约2494.8平方米。其中项目一期于2023年12月13日动工实施建设，新建建筑面积32221.94平方米，主要实施建设厂房，尚未竣工验收。

改造地块范围内不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、经批复规划条件论证，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035）》中规划为建设用地；在《中山火炬开发区（含民众街道）工业用地规划条件论证》（中府函〔2022〕424号）中，二类工业用地2.5639公顷（ 25638.53平方米，折合约38.46亩），容积率2.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑高度≤50米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度≤100米；防护绿地0.0771公顷（770.67平方米，折合约1.15亩）。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市泓嵩物业管理有限公司1个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及产权人改造意愿，经产权人同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体、办理用地手续及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、和《中山火炬开发区（含民众街道）工业用地规划条件论证》（中府函〔2022〕424号）管控要求实施建设。在经批复规划条件论证中属绿化用地等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。

改造项目拟采取土地产权人自主改造方式，由中山市泓嵩物业管理有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于引入智能制造、医美新材料、日用化工等产业。在符合详细规划的基础上，容积率不小于2.5，总建筑面积不小于53000平方米(厂房部分层高高于8米需双倍计容，计容面积不小于66023平方米），不保留原有建筑面积。总建筑面积包含现状新建成的32221.94平方米（厂房部分层高高于8米需双倍计容，计容面积37530.45平方米)，拟新建建筑面积不小于20778.06平方米(厂房部分层高高于8米需双倍计容，计容面积不小于28492.55平方米），主要实施建设工业厂房。（具体在满足规划管控和改造方案的前提下，以最终报建方案为准）。项目自持比例不少于51%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2024年版）》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》等相关规定。改造后年产值将达到23768万元（折合约600万元/亩），年税收将达到1190万元（折合约30万元/亩）。

资金筹措

由改造主体拟投入资金1.2亿元，均为自有资金。以上资金筹措为暂定金额，最终以项目实际运营为准。

开发时序

项目于2024年2月7日前(原改造方案批准开工时间）开工，2026年8月6日前竣工。拟新建建筑面积较原改造方案有所减少，较原改造方案约定的竣工时间（2026年10月7日）提前2个月竣工。

六、实施监管

改造主体应按规定与火炬开发区管委会签订项目实施监管协议，并按监管协议约定实施改造。