火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：
经市政府同意，现将《关于加快推进南中城际中山段场站综合开发的实施意见》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。执行中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
中山市人民政府办公室
2024年6月16日
关于加快推进南中城际中山段场站综合开发的实施意见
为贯彻TOD（Transit-Oriented Development，公共交通导向发展）引导城市发展的理念，建立符合我市发展实际的轨道交通场站及周边土地综合开发利用模式，促进土地资源的集约利用、城市功能结构的优化提升、城市与轨道交通的高质量可持续健康发展，切实推进南中城际场站及周边土地综合开发利用，根据《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）、《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设可持续运营推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2024〕5号）等规定，结合我市实际，制定如下实施意见。
一、总体要求
（一）总体目标。
将轨道交通发展和TOD综合开发作为打造“中山发展极”的重要抓手，加快南中城际和大湾区西岸枢纽建设，围绕轨道站点打造多个产城融合服务核、加速深中产业创新大融合、优化镇街“碎片化”空间结构，提升中山市在大湾区城市群中的竞争力，建立符合南中城际中山段发展实际的轨道交通场站及周边土地综合开发利用模式，形成开发收益反哺建设、运营的发展机制，为南中城际以及中山未来轨道交通的高质量可持续发展提供保障。
（二）适用范围。
本意见所称轨道交通场站及周边土地综合开发，是在以南中城际中山段场站为中心的一定区域内，按照TOD理念进行城市开发。轨道交通场站包括车站、停车场、控制中心等。轨道交通场站及周边土地综合开发用地范围（以下简称“综合开发范围”），原则上是以轨道交通站点为中心，按照800米半径范围，根据地形、现状用地条件、城市道路、河流水系、地块功能及用地完整性，以及轨道交通场站周边区域的整体规划布局、土地利用情况等，结合开发项目需反哺轨道交通的资金平衡需要划定。
轨道交通场站及周边土地综合开发用地分为轨道交通强相关用地和非强相关用地。
强相关用地。强相关用地是指轨道交通项目本体工程用地，以及综合开发范围内被轨道设施穿越的地块、不能单独规划建设的边角地和夹心地等零星地块、须与轨道设施同步实施综合开发的地上与地下空间经营性项目用地。
非强相关用地。非强相关用地是指综合开发范围内，除强相关用地以外的其他可开发土地。
（三）基本原则。
1．公交优先，统筹规划。以保证公共交通功能为基本要求，以TOD理念为指导，实施统一规划，统筹推进轨道交通场站及周边土地综合开发利用，形成集多种功能为一体的综合性区域，体现综合效益，充分发挥轨道交通带动区域经济发展的优势。
2．功能复合，集约高效。轨道交通场站及周边土地综合开发中积极探索“混合用地”规划和土地立体复合利用方式，体现“功能混合、立体复合、生态宜居”的规划理念，与地区发展整体联动，加强节地技术和节地模式创新应用，探索多功能立体开发和复合利用，提高土地资源集约利用水平。
3．市、镇/街联手，合作推进。在整体规划的基础上，市、镇/街联手推进综合开发，构建轨道交通场站及周边土地综合开发利用的长效推进机制。强相关用地由城建集团（轨道公司）牵头组织开展一二级联动开发。
4．统筹实施，安全利用。加强轨道交通与综合开发在规划设计和工程实施的时序协同，优先保障轨道交通建设、运营、维护等功能，在确保轨道交通安全的前提下，对轨道交通强相关用地综合开发实施整体规划、统一设计、统筹建设和一体运营。
二、推进机制
以南中城际高质量可持续发展需求为导向，坚持站城融合、协同发展的要求，依托“统一规划、统一筹资、统筹开发、做优做强”，构建中山TOD创新模式。
（一）统一规划。
1．加强轨道站点地区规划控制。轨道站点地区建设坚持统一规划、资源控制、分期开发原则，由市自然资源局牵头会同城建集团（轨道公司）落实“一站一规划”，并对TOD规划范围具有开发潜力地块进行预期控制，加强土地储备，切实引导城市功能向场站周边集聚，建设指标向场站周边投放，实现城市规划协同。
2．合理确定开发方案。充分发挥城建集团（轨道公司）的主体作用，开展沿线综合开发规划及场站综合体方案研究，按照场站综合开发项目的基本要求和相关技术标准，综合考虑场站周边用地现状及未来发展规划、市场供需情况、交通设施和公共配套设施需求、南中城际投融资规模，以及市属国企、属地镇街、意向合作主体意见等因素，依据城市发展规划、国土空间规划和产业规划，合理确定场站综合体开发方案，并报市自然资源局组织审查。
3．落实综合开发规划审批。加强城市控制性详细规划与场站综合开发规划编制及审批协同，将通过市级审查的综合开发规划设计内容研究纳入控制性详细规划。优化建筑退让、建筑间距、人防、绿化、停车配建等建设工程规划管理技术规定，可适当突破《中山市国土空间规划技术标准与准则（2023版）》相关规划管控要求，但不得突破国家及省技术规范要求，提升TOD增值效益。
（二）统一筹资。
由市财政局统筹安排，根据南中城际中山段全生命周期实际资金缺口，深化并落实建设资本金、征拆安置资金及可持续经营责任承担方案，支持轨道交通可持续发展（具体筹资方案另行制定）。
（三）统筹开发。
1．合理确定开发模式。合理划定市、镇/街组织实施的TOD站点、范围与合作开发模式，以市级统筹为主，鼓励镇/街与城建集团（轨道公司）合作开发，具体合作方式由各方协商确定。
2．优化土地供应方式。加强场站综合开发项目供地方式研究优化，支持采用带条件招拍挂、协议出让等方式办理用地手续。铁路红线范围内分层设立建设用地使用权的，车站出入口、风亭、冷却塔等附属设施用地符合《划拨用地目录》，可按无偿划拨方式供应；不符合《划拨用地目录》的，探索按协议方式办理有偿用地手续。涉及经营性用地，采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前置条件。土地出让最低价可参照《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设可持续运营推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2024〕5号）执行。支持轨道项目红线范围内用地进行地上、地下空间开发，可分层设立建设用地使用权。探索对综合开发用地采取“成片提供、分期供应”的方式办理用地相关手续。
（四）做优做强。
1．明确市属国企定位。支持城建集团（轨道公司）进一步增资扩产并提升公司经营能力，实现工程建设、运营服务、物业开发和投资经营等多元发展。通过对轨道交通场站及周边土地综合开发利用，提高土地资源利用价值，提高企业的经营水平和盈利能力。
2．创新开发合作模式。鼓励城建集团（轨道公司）与各镇/街以“统一规划、分期实施、收益共享”为原则联合探索市场化运作经营机制。积极引入优质社会资本参与，探索深度融合的共享式合作开发模式，激发企业活力，切实增强企业竞争力，全面提升企业综合实力。
3．做大自持资产规模。支持城建集团（轨道公司）统筹规划、开发轨道交通沿线土地，进一步提高资金筹措和平衡能力，保障我市轨道交通可持续发展。综合开发范围内的新建项目，应将向政府或政府指定部门无偿移交场站周边总开发体量5%的商业物业纳入土地出让条件，作为轨道交通配套设施持有运营，各站点移交建筑面积不低于1000平方米。移交的商业物业须紧邻站点或站点直接连接的通道。
三、保障措施
（一）加强组织领导。
充分发挥指挥部职能，加强总体统筹，协调与轨道交通场站及周边土地综合开发利用工作有关的规划控制、土地收储、开发建设等工作，推进综合开发与轨道交通建设工程同步实施。定期研究和解决综合开发相关重大事项，为轨道交通场站及周边土地综合开发利用提供组织保障。
（二）完善政策体系。
市各相关部门在轨道交通场站及周边土地综合开发利用项目的规划、审批、供地、建设、运营过程中，要积极协同、有效落实。各部门根据职能分工进一步梳理轨道交通建设开发资金筹措、规划管控、土地储备供应、开发收益统筹、做大资产和做强经营等实施细则，制定综合开发利用的建设管理标准，研究鼓励轨道交通场站及周边土地综合开发利用的相关政策，推动综合开发工作尽快取得成效。
（三）加强督办检查。
建立南中城际建设工作督办检查机制，由指挥部对轨道工程建设、综合开发及可持续经营责任落实情况进行督查考核，考核结果纳入市级部门、单位和所在镇/街的年度绩效考核体系。
四、其他
中珠城际及其它由我市投资建设的轨道交通项目可参照上述规定执行。
本实施意见自发布之日起施行，我市已有规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。
