关于《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引》的征求意见及反馈意见采纳情况说明

部门

意见

是否

采纳

理由

市发改局

《指引》第二十条第（一）点面积的认定。目前我市存在的实际情况是：不动产首次登记有建筑面积也有套内面积，经交易后不动产登记只记载套内建筑面积。若按此条表述容易产生歧义。目前我局在制定《中山市非保障性住房住宅小区服务收费定调价行为规则》中也遇到同样问题，建议与市国土局协商后再决定如何表述。

不采纳

本条第一款第（一）项依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第八条制定第（一）（二）项制定。对于不同的登记面积，已有约定。

建议在《指引》第三章单列一条作为召开业主大会会议的程序及相关时间的规定。

不采纳

由于业主大会分为首次业主大会、由业主委员会负责召开的业主大会，第二章对首次业主大会成立的程序、相关时间都按照法规进行规定。第三章业主大会的召开是由已选举产生的业主委员会召开的，应该由业委会按照小区的实际情况确定召开的程序和时间，只要不违反物业管理法规有关规定，为合法的召开业主大会。

东区办事处

对《指引》第十七条，建议在最后加入“如选举结果不符合产生业主委员会条件的，业主大会筹备组应当自动解散”。

不采纳

第二款依据《广东省物业管理条例》第十六条，该法规没有业主大会筹备组自动解散的条件。

对《指引》第二十条第一款第（二）项：“（二）业主人数，建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算”建议改为“（二）业主人数，建设单位已经出售的专有部分（包括产权车位）的业主人数，一户按一人计算”。

不采纳

该项是根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第九条第（一）（二）项制定。由于产权车位属于专有部分，按照上述法规，同一买受人拥有一个以上专有部分的（包含产权车位），只按一人计算，不能算作两人。

对《指引》第二十三条第二款：“业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。”建议改为：“业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任”。

采纳

见《指引》第二十三条第二款，使得该条款表述更为严谨。

火炬开发区住建局

第五条：“业主可通过以下方式向物业所在地镇人民政府（街道办事处）申请成立业主大会”改为：“业主可通过以下方式向物业所在地社区居委会和镇人民政府（街道办事处）申请成立业主大会。物业所在地镇区人民政府（街道办事处）负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；物业所在地社区居委会在镇区人民政府（街道办事处）的指导下负责组织和实施。”

部分采纳

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条规定：“筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐”。因此，属地居民委员会也有职责指导、协助成立业主大会，修改见《指引》第五条第四款。

第九条：“筹备组中业主代表的产生，由物业所在地镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地镇人民政府（街道办事处）的公告为准。”改为：“筹备组中业主代表的产生，由物业所在地社区居委会组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地社区居委会的公告为准。”

不采纳

依据《广东省物业管理条例》第十三条第三款规定，镇人民政府（街道办事处）有指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组的职能。同时根据上述的建议，在第五条第三款已修改为：物业所在地镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。因此，已将居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组的职能纳入其中。

第十条：“物业所在地镇人民政府（街道办事处）将业主大会筹备组成员名单应当自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告”改为：“物业所在地社区居委会将业主大会筹备组成员名单应当自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告”。

不采纳

同上

沙溪镇住建局

建议《指引》第20条中纳入粤建房字【2009】16号文中第二点，明确首届业主大会票权数中，住宅物业、商业物业中的车位、车库面积暂不计入《条例》第二十二条规定的专有部分面积，不计投票权。

不采纳

本条第二十条第（二）项依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第八条制定第（一）（二）项制定，其为物权法的司法解释。

东升镇政府

建议《指引》中的“镇人民政府（街道办事处）

”修改为“街道办事处、镇人民政府（事权承接部门）”

不采纳

该称谓是依据《广东省物业管理条例》第十三条第一款： 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。因此不作修改。

东升镇政府

建议《指引》中第二章应明确指导协助业主成立业主大会并选举业主委员会的主导部门为物业所在地居委会

不采纳

根据《广东省物业管理条例》第十三条第三款规定，镇人民政府（街道办事处）有指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组的职能。现已修改为：物业所在地镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；

东凤镇政府

建议增加：当出现开发商失联、不配合或其他情况，导致无法取得业主清册、物业建筑的基本资料、已筹集的专项维修资金清册等文件资料造成物业确认业委会成立资格条件或业委会后续工作无法进行“的相关规定”

不采纳

对无法取得业主清册等相关资料时，由于物业管理法规没有对此约定为成立业委会的资格条件，镇（区）政府可通过其他途径得到业主清册等资料。

坦洲住建局

建议对按时缴纳物业管理费需作出明确解释，划定“按时”的范围。有部分业主长期欠费，但在报名选举前将所欠费用缴清；或部分业主在房屋维修费用上与物业公司或发展商有争执和矛盾，导致此前有多个月不交物业管理费的记录，对按时缴纳物业管理费的定义产生较大的分歧。

不采纳

本《指引》第十五条中有关业主委员会的条件是根据《广东省物业管理条例》第二十五条的规定制定的，对于按时缴纳物业管理费解释，我局已向广东省住建厅进行征询，待省住建厅回复后按照其解释进行操作。现对“按时缴纳物业管理费”暂不作界定。

建议将电子投票纳入投票方式，开发微信等平台的投票系统

不采纳

由于现在条件不成熟，不将该建议写进《指引》中。

建议成立业委会协会，由业委会协会对业委会的工作进行指导、监督

不采纳

没有法规、政策的支持，不予采纳。

建议详细说明召开临时业主大会的方式和具体流程

临时业主大会是突发事件发生时临时召开的，上位法没有具体的操作规定，因此不予采纳。

关于业委会公章问题，在业委会到期后且没有成立新一届业委会的额情况下，公章如何处置，是否可以注销公章

不采纳

《指引》第三十四条第（三）项第一目已有约定，业委会公章由物业所在地居民委员会保管。

关于部分小区存在候选人退出问题。按照有关条例规定，在选出业委会候选人后，需公示15日以上。部分候选人在公示结束时，故意申请退出。经补选后，再退出1人，以此拖延时间。

不采纳

按照《广东省物业管理条例》第十五条规定，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单是需要提前15天公告的，因此，候选人名单更改后，是需要重新公告15天。

在选出筹备组成员后，部分成员以没有时间或不知道筹备组需要做业主大会准备工作为由，拒绝进行筹备组的相关工作。

不采纳

按照物业管理法规，可要求其参与业主大会筹备工作中，对于多次拒绝进行筹备组的相关工作，可要求其书面申请辞职。

中山市物业管理行业协会

建议在《指引》第五条增加居民委员会，修改为“符合前两款情形之一的，物业所在地镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。”

采纳

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条规定：“筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐”。因此，属地居民委员会也有职责指导、协助成立业主大会，见《指引》第五条第四款。

建议将第九条修改为：筹备组中业主代表的产生，由物业所在地镇人民政府（街道办事处）核查报名业主的条件，并组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地镇人民政府（街道办事处）的公告为准。

采纳

筹备组应当核查报名业主的条件。

建议对《指引》第十条修改为“物业所在地镇人民政府（街道办事处）应当将核实后的业主大会筹备组成员名单自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告”。

采纳

将“应当”调整到前面，使得条款的逻辑性更好。

建议把《指引》第十三条和第十五条对调顺序。

部分采纳

将《指引》征求意见稿的第十四条调整为第十三条，《指引》征求意见稿的第十五条调整为第十四条，《指引》征求意见稿的第十三条调整为第十五条。将筹备组的确定业主委员会候选人人数、是否进行差额选举等调整为十三条，将业主委员会委员的条件调整为十四条，将筹备组对业委会候选人报名的资格进行核查调整为第十五条，使得条款的逻辑性更好。

建议把《指引》（征求意见稿）第十三条修改为：业主大会筹备组应当核查参选业主委员会候选人的报名业主资格，并组织业主推荐或者自荐产生业主委员会委员候选人。

采纳

先由筹备组核查业主报名资格，再组织业主推荐产生业主委员会委员候选人，使得条款的逻辑性更好。

建议把《指引》（征求意见稿）删除第十六条的“业主大会筹备组对业主委员会委员候选人资格进行核查”。与原第十三条有重复。

采纳

与《指引》（征求意见稿）第十三条的“业主大会筹备组应当核查参选人的资格”有重复，删除。

《指引》第二十四条：“并经中山市物业管理行业协会核查后，向市住房和城乡建设局备案”，建议把“核查”改为“核对”。

采纳

符合我局委托市物业管理行业协会的职责。

陈家政

对《指引》第十条中对成立筹备组后的公示指引要求15天，是否太长了呢？

不采纳

由于业主大会筹备组的名单公告是较为重要的，同时参考《广州市物业管理暂行办法》第二十三条第一款对筹备组公告时间的要求

对《指引》第二十一条 第二款，第4小点：

成立业主大会后公示时间30天，是否太长了呢？

不采纳

公告时间是按照《广东省物业管理条例》第十九条第二款的规定。