《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》解读

政策文件：中山市人民政府关于印发中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则的通知

　　我市制定了规范性文件《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》（中府〔2020〕95号），于2021年1月1日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）相关规定，现解读如下：

　　一、制定背景说明

　　在省的政策指导下，近年来我市陆续出台了《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕55号）、《中山市人民政府关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的指导意见》（中府〔2019〕66号）等系列政策，持续推进“三旧”改造，在推动土地节约集约利用、促进产业转型升级、改善人居环境等方面取得了积极成效。为进一步规范我市城市更新管理工作，有序促进城市更新，结合我市实际，对2018年、2019年出台的政策进行了全面梳理和修订，制定出台了《中山市城市更新管理办法》。为配套该《办法》在旧村庄、旧城镇全面改造方面的具体流程细则，更好促进旧村庄旧城镇有序实施改造，制定了《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》（以下简称《实施细则》）。

　　二、政策主要内容

　　本《实施细则》共五章三十一条，分别从总则、片区策划、项目实施、实施监管、附则五个方面对旧村庄旧城镇全面改造的工作作出具体规定。具体如下：

　　（一）第一章总则部分：包括第一条至第五条。明确了制定目的、旧村庄和旧城镇的定义、工作原则、改造重点范围以及政府部门职责分工。需要强调的是，一是要求旧村庄旧城镇改造须满足“八个有利于”原则，针对具体项目实施，该“八个有利于”原则将在片区策划和改造方案中具体审查落实。二是对旧村庄全面改造，明确鼓励整村改造，一个改造项目原则不超过行政村（经联社）范围。

　　（二）第二章片区策划部分：包括第六条至第十一条。主要明确片区策划阶段各项工作“谁来做、谁来审、谁来批”的问题。具体包括划定范围、调查改造意愿、调查基础数据、编制单元计划、招引改造意向企业、编制单元规划等内容。

　　（三）第三章项目实施部分：包含第十二条至第二十六条。主要明确市场主体参与旧村庄、旧城镇全面改造的要求及工作流程，内容包括编制改造方案、编制招商方案、公有土地房产处理、市场准入要求、竞价规则、交易保证金、公开遴选流程、成立项目公司、签订补偿安置协议、复建监管资金、确认改造主体资格、实施拆除整理、办理用地手续、支持整合改造等。

　　（四）第四章实施监管部分：包含第二十七条至第三十条。主要明确市场主体参与的旧村庄旧城镇改造项目的监管要求，具体明确了明确协议监管要求、建设时序要求、复建资金监管及其他监管要求等内容。

　　（五）第五章附则部分：明确施行日期等内容。

　　三、重点情况说明

　　（一）改造范围划定。

　　《实施细则》明确，由镇街政府根据改造潜力和初步意愿情况，初步划定拟改造片区的四至范围。按照土地管理法律政策不同，在具体实务中区分旧村庄还是旧城镇，主要按照土地所有权性质进行划分，即旧村庄是指用地以集体所有性质的土地为主的区域。由于我市历史上用地混杂，为便于连片统筹改造，《实施细则》明确，占拟改造片区总用地面积比例不超过20%的国有土地（村集体名下的国有土地除外），公示无异议或异议妥善处理后，经批准可纳入旧村庄改造范畴。对于拟改造范围用地以国家所有性质为主的，应当纳入旧城镇改造范畴。对于拟改造范围兼有相当比例的国有与集体用地的，应统筹策划和规划，可以参考适用旧城镇改造程序，在具体项目中可以研究考虑采取与村集体联合申报、同一改造方案分别表决等方式实施。

　　（二）前期工作主体。

　　1.改造意愿调查。旧村庄改造意愿由属地镇街政府指导村集体开展，旧城镇改造由属地镇街政府组织开展。调查结果须统一报市城市更新部门审核，经市城市更新主管部门审核，判定具有改造综合效益和初步经济可行性的项目，才由市城市更新主管部门在市自然资源局门户网站统一发布意愿调查结果。

　　2.基础数据调查和单元计划的编制。位于石岐、东区、西区、南区和岐江新城规划区等重点范围（统称中心区域）内的，由市城市更新局组织镇街政府开展；前述区域以外的，由市城市更新局指导镇街政府开展。

　　3.改造方案（含补偿安置方案）、招商方案的编制。旧村庄改造项目，由镇街政府指导村集体开展；旧城镇项目，位于石岐、东区、西区、南区和岐江新城规划区等重点范围内的由市城市更新局组织属地镇街政府开展，前述区域以外的，由市城市更新局指导属地镇街政府开展。

　　（三）民主表决要求。

　　对于旧村庄全面改造项目，要求满足“3+1”个80%的要求。即改造意愿、改造方案（含补偿安置方案）和招商方案须取得集体成员户代表80%以上以及集体土地上盖建筑物权利人80%以上同意；村集体与经公开遴选确定的市场主体所约定的主体，原则要求在竞价成交之日起12个月内，与改造范围内用地面积80%以上以及上盖建筑物权利人80%以上签订搬（拆）迁补偿安置协议。对于旧城镇全面改造项目，要求改造意愿和补偿安置方案须取得改造范围内用地面积80%以上及上盖建筑物权利人80%以上同意；通过公开遴选确定的入围企业，原则也应在规定期限内达到80%以上的签约率要求。

　　（四）改造基本流程。

　　镇街政府初步划定改造范围，结合改造范围内改造意愿，如该项目具有迫切性、价值和经济可行性，市城市更新局统一发布意愿调查结果并纳入年度实施计划。完成单元计划、单元规划、改造方案、招商方案的编制后（根据项目实际，改造方案原则与招商方案同步编制、送审），通过市公共资源交易平台公开竞价确定入围企业，该入围企业在规定时间内达到搬（拆）迁补偿安置协议签约率要求的，可按程序确认为改造主体，待完成土地整理后直接签订土地出让合同，由该改造主体实施改造。需要强调的是，单元计划经市政府批准后，该单元内相关改造项目才正式启动，单元计划经市政府批准前的工作仅属前期预备工作。

　　（五）市场主体参与。

　　1.片区策划阶段。对于旧村庄全面改造项目，待单元计划经市政府批准后，村集体报经镇街政府同意、市城市更新局备案，可通过市农村集体“三资”管理服务平台公开引入改造意向企业，协助村集体开展搬（拆）迁补偿安置方案等编制工作。

　　2.项目实施阶段。对于旧村庄全面改造项目，待改造方案、招商方案经市政府批准后，村集体可以经镇街政府通过市公共资源交易平台按照“价高者得”原则公开遴选合作企业。该企业与村集体约定的主体，达到规定的限期搬（拆）迁补偿安置签约条件的，可以确认改造主体资格。

　　对于旧城镇全面改造项目，可由市城市更新局或属地镇街政府根据项目实际，在上述阶段参照公开引入相应的市场主体。