《中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法》解读

政策文件：中山市人民政府关于印发中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法的通知

　　我市制定了《中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法》（中府〔2022〕14号，中府规字〔2022〕6号，以下简称《实施办法》），于2022年2月14日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2021〕113号）相关规定，现就文件解读如下：

　　一、修订背景说明

　　《中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法（试行）》自2020年12月31日开始施行，从制度层面改革我市过去土地利用统筹不足、管理粗放等问题，为我市土地合并与分割管理提供了规范的政策依据。但施行期间，原《实施办法》在推动重大项目落地、提高土地节约集约利用效益方面效果不够明显，亟需修订完善政策，进一步给土地合并“松绑”，同时继续给土地分割上“紧箍咒”。为切实助力企业整合用地以增资扩产，加快破解土地碎片化问题，根据我市发展实际修订了土地合并与分割政策，助力经济高质量发展。

　　二、主要内容

　　《实施办法》主要由五部分构成：第一部分为《实施办法》的总则，明确了制定依据、适用范围、基本原则、总体要求及审批程序。第二部分为建设用地合并要求，明确准许办理建设用地合并的六种情形，并对合并后规划指标、土地登记、开工竣工时间、剩余使用年限、以及补缴土地出让金等方面进行细化规范。第三部分为建设用地分割要求，明确准许办理建设用地分割的两种情形，并按照第二部分的逻辑分类对分割后规划指标、土地登记、开工竣工时间、剩余使用年限以及补缴土地出让金等方面进行细化规范。第四部分为监督检查，对建设用地合并与分割中的部门职责分工、部门责任和申请人责任作了明确规定。第五部分为附则，包括《实施办法》与其他政策的衔接、施行日期说明等。

　　三、其他重点内容

　　《实施办法》修订的重点内容如下：

　　（一）适用范围。在原政策的适用范围中删除“本实施办法施行之前”及“首次”，即本市行政区域内因城乡规划调整需要对已办理不动产登记的国有建设用地进行合并与分割的，适用本实施办法。

　　（二）总体要求。对原政策中“以及工业用地因政府招商引资需要或同意项目整合开发的”进行修改，即总体要求之一为出让合同未约定不允许合并或分割；或已约定不允许合并或分割，但因政府实施规划调整导致用地被部分收回土地使用权后剩余用地需整合开发，以及属工业用地、仓储用地的。

　　（三）合并条件。在原政策上进一步放宽土地合并的条件，删除了产业用地合并需经项目准入、以及经营性用地现状需为空地或地上建筑物未办理不动产登记的限制等。调整后属下列情形之一的，可办理国有建设用地合并：

　　1.土地登记用途为住宅（含商业住宅，下同）、商业用地（含商业办公，下同），且属协议出让用地的；或虽属公开出让用地，但因政府实施规划调整导致用地被部分收回土地使用权后，剩余部分用地需整合开发的；

　　2.土地登记用途为公共设施、教育、文体、医疗卫生、行政办公等公益公建用地（统称公益公建用地）、工业（商品厂房项目和新型产业用地除外，下同）、仓储或商业（仅限划拨征地留用地）的；

　　3.出让合同明确用地允许与周边地块整合开发的；

　　4.单个建设工程规划许可证涉及多宗用地，或地上建筑物跨多宗用地并已办理不动产登记的。

　　用地中部分被规划为道路、绿地、广场的，允许以证载土地用途为单一主要用途整宗用地办理国有建设用地合并手续。

　　第（1）（3）（4）项情形中的商业住宅与住宅可按住宅用途办理国有建设用地合并，且第（1）项情形的须经市土地管理委员会审议同意。

　　（四）竣工时间。在原政策上进一步放宽工业、仓储用地竣工时间的限制，即工业、仓储用地合并后自约定开工之日起一年内竣工。

　　（五）个人自建住房。增加个人自建住房用地合并的要求。个人自建住房用地合并后仍属个人自建住房用地的，允许结合其建筑方案在规划允许范围内确定合并后的容积率等各项规划指标，建设用地合并不需提请市土地管理委员会审议。

　　（六）合并分割次数。在原政策上，删除了合并分割均只允许办理一次的限制，符合申请条件的均可依申请办理。