《中山市物业服务收费管理办法》解读

政策文件：中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局 中山市市场监督管理局关于印发《中山市物业服务收费管理办法》的通知

　　《中山市物业服务收费管理办法》于2016年4月20日颁布，至今已实施6年。6年来，随着《中华人民共和国民法典》等相关法律法规的出台及社会的发展变化等，部分条款不适宜当前经济社会发展的需要，应作出修订。现就主要修订情况解读如下：

　　一、修订背景及依据

　　（一）修订背景

　　随着《中华人民共和国民法典》等相关法律法规出台，原《中山市物业服务收费管理办法》部分条款不适宜当前经济社会发展的需要，为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，市发展改革局会同市住房城乡建设局、市市场监管局修订印发了《中山市物业服务收费管理办法》（下称《新规》）的通知。《新规》自2022年10月1日起施行，有效期为5年。

　　（二）修订依据

　　1.《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）

　　2.《中华人民共和国民法典》

　　二、修订的主要内容

　　（一）调整住宅物业服务收费标准须符合的规定和要求

　　根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，《新规》第十一条规定，住宅物业服务费需要调整收费标准，已成立业主大会的，按规定召开业主大会会议，并经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后实施。

　　业主大会成立之前需要对物业服务费收费标准进行调整的，应当遵循三个程序：

　　1. 物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

　　2. 拟调整物业服务收费标准的相关事项应公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，将结果书面告知物业所在的镇街人民政府、居民委员会、村民委员会，并对其进行指导与督查。

　　3. 调价方案由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果公示60日以上。公示的表决结果应当包括建筑物总面积、业主总人数，参与表决的专有部分面积和业主人数，赞同、反对、弃权意见的专有部分面积和业主人数汇总结果及相应的占比情况等。

　　《新规》提出，在住宅物业服务费调整的公示期间，有业主对调价方案的表决结果有异议的，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

　　（二）住宅前期物业费实行政府指导价管理

　　《新规》规定，新建住宅（不含别墅）前期物业服务费，实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人，在商品房买卖合同中约定。建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

　　根据《新规》第十条规定，新建住宅（不含别墅）前期物业服务费，如若确需超出政府指导价最高收费标准。建设单位应当在前期物业管理公开招标前，向市价格主管部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务费最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

　　此外，物业管理区域，须根据物业建设用地规划许可证，确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。针对共用的物业配套设施设备，应当划定为一个物业管理区域。但是，其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。不同的物业管理区域应分别进行前期物业管理招投标，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　（三）不得以停水停电方式催缴物业费

　　《新规》第十七条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　《新规》修订后，新增内容物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费。

　　（四）住宅小区停车收费应当遵循相关规定

　　《新规》第二十五条规定，住宅小区车辆停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。调整住宅建筑区划内的业主共有停车场的停车服务收费标准的，应按照《新规》第十一条的规定执行。

　　调整住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库的停车服务收费标准的，应按照2021年印发的《中山市住宅小区停车服务收费议价规则（试行）》规定执行。

　　（五）明晰了住宅小区公用附属设施用电的类别

　　根据《省物价局转发国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》（粤价〔2013〕278号）的规定“城乡居民住宅小区公用附属设施用电（不包括从事生产、经营活动用电）执行居民生活用电价格”，故在本新办法中增加“第三十二条  住宅小区公用附属设施用电（不包括从事生产、经营活动用电）执行居民生活用电价格。”

　　（六）根据职能调整，明晰部门责任

　　因机构改革，市发展改革局价格执法职能已划转市市场监管局，故对各部门职能职责进行明确。修改为“第三十三条  物业所在地发改部门负责物业服务收费标准、收费行为的监管，调解收费争议；物业所在地市场监管部门负责查处违反明码标价规定等价格违法行为；物业所在地住房城乡建设主管部门负责物业服务行为、服务质量的监管，调解服务质量的争议。”

　　三、法律责任

　　根据《新规》第三十三条规定，市场监管部门负责查处违反明码标价规定等价格违法行为，对物业服务收费标准超政府指导价等不执行政府指导价、政府定价的行为依法责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。对经营者违反有关明码标价规定的，依照《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》有关规定进行处罚。

中山市发展和改革局

中山市住房和城乡建设局

中山市市场监督管理局