一、制定背景
南中城际于2023年3月30日正式动工，岐江新城站、香山站等一批重点站场TOD（公共交通为导向的场站综合开发）工作全面铺开，为搭建好政策体系，建立符合我市发展实际的轨道交通TOD利用模式，促进沿线土地资源的集约利用、城市功能结构的优化提升、城市与轨道交通的高质量可持续健康发展，为南中城际以及中山未来轨道交通的高质量可持续发展提供保障。根据《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）、《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设可持续运营推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2024〕5号）等规定，结合我市实际，制定本政策。
二、主要内容解读
《实施意见》包含南中城际中山段TOD的总体要求、工作推进机制、保障措施及其他四个部分，主要如下：
（一）总体要求：阐述TOD总体目标，适用范围及基本原则。轨道交通场站包括车站、停车场、控制中心等。综合开发用地范围原则上以轨道交通站点为中心，按照800米半径范围，根据地形、现状用地条件、城市道路、河流水系、地块功能及用地完整性，以及轨道交通场站周边区域的整体规划布局、土地利用情况等，并结合需反哺轨道交通的资金平衡需要划定。综合开发用地分为轨道交通强相关用地和非强相关用地。
其中强相关用地（指轨道交通项目本体工程用地，以及综合开发范围内被轨道设施穿越的地块、不能单独规划建设的边角地和夹心地等零星地块、须与轨道设施同步实施综合开发的地上与地下空间经营性项目用地）鼓励由市城建集团（轨道公司，即市属轨道交通投资建设主体）牵头一二级开发，对轨道交通强相关用地土地综合开发实施整体规划、统一设计、统筹建设和一体运营。非强相关用地鼓励市镇联手、合作推进，鼓励土地立体复合利用。
（二）推进机制：包括统一规划、统一筹资、统筹开发、做优做强国企等措施。
1.统筹规划方面，明确由市自然资源局牵头TOD规划、规划预控等工作，并发挥市城建集团（轨道公司）开发主体作用，合理确定开发方案。允许方案在建筑退让、建筑间距、人防、绿化、停车配建等方面适当突破我市相关技术规定，但不突破国家及省相关技术要求。
2.轨道交通筹资方面，明确由市财政局根据南中城际中山段全生命周期实际资金缺口，深化并落实建设资本金、征拆安置资金及可持续经营责任承担方案，支持轨道交通可持续发展。
3.土地供应方面，支持采用带条件招拍挂、协议出让等方式办理用地手续。其中铁路红线范围内分层设立建设用地使用权的，车站出入口、风亭、冷却塔等附属设施用地符合《划拨用地目录》，可按无偿划拨方式供应；不符合《划拨用地目录》的，探索按协议方式办理有偿用地手续。涉及经营性用地，采用招标拍卖挂牌方式供应，可将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前置条件。
4.土地出让底价方面，可结合市场评估并参照《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设可持续运营推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2024〕5号）规定的政策优惠确定。
支持城建集团（轨道公司）做优做强方面，鼓励城建集团（轨道公司）与各镇/街以“统一规划、分期实施、收益共享”为原则联合探索市场化运作经营机制。提出了综合开发范围新建项目移交总开发量5%商业物业至政府或政府指定部门纳入土地出让条件，各站点移交建筑面价不低于1000平米。
（三）保障措施：提出加强组织领导、完善政策体系等措施。发挥南中城际指挥部职能，加强综合开发工作统筹协调，为轨道交通场站及周边土地综合开发利用提供组织保障。该政策为南中城际场站综合开发总体性政策，各部门结合职能细化资金筹措、用地管理、土地储备、开发收益统筹、做大资产和做强经营等实施细则或管理指引。
（四）其他：提出中珠城际（即南沙至珠海（中山）城际东线中山段）及我市投资其它项目可参照本规定。
后续将以该政策为试点，在总结开发经验基础上逐步推广至我市投资的其他轨道交通项目中。
