《中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金暂行办法》解读

政策文件：中山市人民政府关于印发中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金暂行办法的通知

我市制定了规范性文件《中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金暂行办法》（下称《暂行办法》），于2019年6月28日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、文件的制定背景说明

土地是珍贵的自然资源，我市历史出让用地较多，目前仍有大量未开发建设，构成闲置。经过五年多的闲置用地处置，已完成5.4万亩经营性用地闲置处置，待处置经营性用地4万亩。其中大量协议出让用地无约定容积率，或约定的容积率较低，即使开工建设亦不能有效实施规划，导致土地资源粗放利用。

此前，本着提高土地利用效率和规划实施程度的原则，我市对于不收回土地使用权的情形，依法变更用地开发强度，主要按照《中山市建设用地容积率管理规定》进行容积率调整的论证和批准程序；按照《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》要求，按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让金；按照《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》要求确定楼面地价。此做法基本符合法律法规要求，但《中山市建设用地容积率管理规定》对于拟调整容积率与控规一致的情形，不要求进行论证程序而是直接批准，与住建部《建设用地容积率管理办法》不符，另外我市土地公开交易样本数偏少，导致按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》要求得出的评估价往往与同期土地市场拍卖的楼面地价存在一定差距。目前我市主要使用《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）规定的六种处置方式中的两种进行闲置处置，对于置换土地和协议有偿收回手段的使用不够（收回后即可按照控规容积率和功能重新挂牌出让）。

为进一步完善中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金的管理，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加快城乡规划实施，推动闲置土地处置，提高土地利用效率，特起草制定《暂行办法》。

二、文件主要内容

《暂行办法》共十三条，包括法规依据、适用范围及准入条件、核定方式、责任分工、制定上网竞价方案、上网竞价程序、上网竞价规则、成交规则、签订成交确认书、补缴土地出让金、建设要求、特殊情况处置、施行期限。

第一条法规依据，阐述了制定《暂行办法》的目的及依据。

第二条适用范围及准入条件，界定了本办法的适用范围。中山市行政辖区内，同时符合本办法第二条所规定情况的协议出让国有建设用地在进行容积率调整时适用本办法。第二条还针对容积率调整政策调整过渡期产生的问题以及“三旧”改造项目的特殊性作出补充说明。

第三条核定方式，明确以本办法申请调整容积率的，竞价人以上网竞价的方式在地块起始价的基础上对每平方米楼面地价的增加值进行竞价。

第四条责任分工，容积率上网竞价日常管理工作主要涉及市自然资源局、市公共资源交易中心和各属地镇政府，通过明确责任分工，强化协作配合，更好地实施暂行办法。

第五条制定上网竞价方案，明确制定上网竞价方案的工作步骤以及上网竞价方案的内容，制定竞价方案的过程中包含《建设用地容积率管理办法》第九条要求的程序环节，确保合法依规，稳步有序推进。上网竞价方案由市公共资源交易中心具体实施

第六条上网竞价程序，明确调整容积率上网竞价的具体流程。

第七条上网竞价规则，明确调整容积率上网竞价所遵循的规则。

第八条成交规则，对不同的竞价情况进行说明，并明确判断是否成交以及确定调整容积率资格竞得人的规则。

第九条签订成交确认书，上网竞价成交后，竞得人与市公共资源交易中心签订竞得调整容积率资格确认书。明确地块调整容积率补缴出让金单价计算方式：楼面地价起始价+最终有效楼面地价增加值=楼面地价补缴出让金单价。

第十条补缴土地出让金，成交后竞得人凭确认书和缴款通知书等材料到市自然资源局办理补缴土地出让金手续并领取建设用地规划条件变更批复书及三线图。市自然资源局与竞得人签订土地使用权出让合同变更协议。

第十一条建设要求，竞得人须依照新签订的土地使用权出让合同变更协议进行开发建设。明确通过上网竞价方式调整容积率的地块今后不能再次申请调整容积率、改变土地用途、分割合并、调整限高等规划指标变更。

第十二条特殊情况处置，明确符合本办法第二条规定的用地未申请参与调整容积率上网竞价或参与后未竞得，应按照原合同开发建设，逾期不开发建设，依法按闲置土地处置。

竞得人在竞得调整容积率资格后不在规定时间内办理后续手续的，没收竞买保证金并纳入市“信用联合奖惩应用系统”黑名单。

第十三条施行期限，明确本办法的有效期，本办法实施之前出台的相关文件与本办法有冲突的，以本办法为准。

三、相关说明

《暂行办法》主要依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《闲置土地处置办法》《建设用地容积率管理办法》等法律、法规、规章，规定中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金的有关事宜。

（一）明确适用范围，依法依规，多措并举推进闲置土地处置。为推动闲置土地处置，用好用活《闲置土地处置办法》规定的六种处置方式，用地分门别类，区分不同情形，结合土地收储、土地整备等打好组合拳，多措并举进行处置。明确中山市行政辖区内，同时符合《暂行办法》第二条所规定五种情况的国有协议出让建设用地纳入《暂行办法》管理。其他非本办法适用范围的，按相关规定进行处置，如属城市更新（“三旧”改造）的存量用地，需按城市更新（“三旧”改造）相关流程办理。其他情形该置换就置换，该收回就收回。

（二）创新用地开发，市场主导、政府引导加快城乡规划实施。按照控制性详细规划确定的规划条件申请调整容积率，引入市场竞争机制，以上网竞价的方式核定补缴土地出让金，加强各项政策之间的衔接，以利于快速实施，限期处置，避免产生新的闲置。确保公平公正公开，保障各方利益，以法定规划和城市设计为基础，发挥市场主导和政府引导作用，按照控规允许容积率进行开发建设，加快城乡规划实施。

（三）严格实施步骤，公平公正、兼顾效率规范规划条件变更。严格容积率上网竞价的实施步骤，明确相关方职责、基本程序要求，参照《建设用地容积率管理办法》第九条要求的程序环节，确保容积率上网竞价既合法依规，公平公正，又便利高效，实现《暂行办法》稳步有序推进。除法律法规明确规定不得调整或结合我市实际情况不适合调整容积率的情形外，调整容积率须依照《暂行办法》规定，通过上网竞价方式核定补缴土地出让金。《暂行办法》的施行进一步完善中山市国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金的管理，严格规划条件变更，更加有效实施规划，实现最大效益。