《中山市建设用地规划条件管理办法》解读

政策文件：中山市人民政府关于印发中山市建设用地规划条件管理办法的通知

我市制订了规范性文件《中山市建设用地规划条件管理办法》，于2019年7月16日实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）相关要求，现就文件解读如下：  

一、文件制订背景说明  

为进一步加强和规范我市建设用地的规划管理，提高依法行政水平，进一步明晰办理建设用地规划条件及办理建设用地规划条件变更的适用范围，原市城乡规划局曾于2015年5月12日制定了《中山市城乡规划局建设用地规划条件变更管理工作制度（试行）》。原市城乡规划局及原市国土资源局于2015年6月2日制定了《关于规范改变土地用途有关事项的通知》，并于2018年5月14日发布了《关于进一步规范改变土地用途有关事项的通知》。现为进一步加强建设用地规划条件管理，规范建设用地规划条件办理程序，根据有关法律法规，整合上述文件内容，结合本市实际，制订本办法。本办法明确了中山市行政区域内的国有出让建设用地规划条件的出具、变更的管理及监督检查，并对变更规划条件中的改变土地用途、调整容积率、调整建筑限高三种情形的适用范围和办理程序进行了明确。  

二、文件的主要内容  

本办法共五章，分别为总则、出具规划条件的管理及实施、变更规划条件的管理及实施、监督检查、附则。本办法共二十六条。主要内容如下：  

第一章为总则，共五条。第一条说明本办法制定的背景及相关依据。第二条明确了本办法的适用范围为中山市行政区域内的国有出让建设用地。第三条明确了建设用地规划条件提出的依据及建设用地规划条件的作用。第四条明确了建设用地规划条件的内容。第五条明确了申请办理建设用地规划条件包括出具和变更规划条件两种情形。  

第二章为出具规划条件的管理及实施。第六条及第七条规定了拟出让地块的建设用地规划条件应符合的要求。第八条明确了在城市规划区范围内尚未编制控制性详细规划或村庄规划的地块建设用地规划条件需要报市国土空间规划委员会审议的情况。第九条明确了建设用地规划条件中强制性指标及指导性指标的要求。第十条明确了建设用地规划条件的城市设计管控要求。第十一条明确了建设用地规划条件中雨污分流的要求。  

第三章为变更规划条件的管理及实施。第十二条及第十三条明确了不得变更规划条件的情形。第十四条明确了可以申请变更规划条件的情形。第十五条明确了土地使用权出让合同没有约定开发强度的处理原则。第十六条明确了本办法所指的变更规划条件包括改变土地用途、调整容积率及调整建筑限高三种情形。第十七条明确了改变土地用途的适用范围和程序。第十八条明确了调整容积率的适用范围和程序。第十九条明确了调整建筑限高的适用范围和办理程序。  

第四章为监督检查。第二十条、第二十二条、第二十三条明确了市自然资源局对规划条件出具及变更进行监督检查的方式。第二十一条明确了市城管和执法局对违反规划条件内容进行建设的查处要求。第二十四条明确了违法违规审批的责任。  

第五章为附则。第二十五条明确了本办法施行过程中，如与国家、省新出台的规定不一致的，从其规定。第二十六条明确了本办法的施行日期及有效期。  

三、其他重点内容  

（一）明确了拟出让地块的建设用地规划条件应符合的要求。为了避免出让用地不具备单独开发条件，本办法要求拟出具规划条件的建设用地具有单独开发建设的条件，并对用地面积做出了规定。住宅用地单宗面积不得小于15亩且不超过210亩；工业、商业用地单宗面积不得小于10亩，属增资扩产的工业用地不受最小面积限制。单宗用地面积达不到上述面积要求的，应当整合周边用地后再出具规划条件。宗地周边已无合适用地可以整合的，需编制该宗用地的可行性规划建筑设计方案，经专家评审同意后，结合控制性详细规划或村庄规划确定的规划指标出具规划条件。  

（二）增加出具规划条件中城市设计和雨污分流的要求。对市重点发展区域、重要交通节点及市确定的重点项目，要求出具规划条件时将城市设计管控要求纳入规划条件。拟出具规划条件的建设用地排水设施需落实雨污分流，与城市管网衔接，商业、住宅用地周边未敷设市政污水管网的，或工业用地周边未敷设市政污水管网且属地镇区政府未制定实施计划的，不予出具规划条件。  

（三）明确了公开出让的国有建设用地或法律、法规、行政规章及政策文件等明确应当收回土地使用权的，土地使用权人不得申请办理改变土地用途；公开出让的商业（含商业办公）、住宅（含商业住宅）、新型产业用地（M0）不得调整容积率、增加建筑密度、降低绿地率、减少基础设施及公共服务设施、降低停车位设置要求、降低建筑退让岸线要求。  

（四）明确了土地使用权出让合同没有约定开发强度的，容积率按1.5处理，绿地率、建筑密度、建筑高度按现行控制性详细规划指标处理。经过办理合并、分割手续且没有重新约定规划条件的宗地，涉及多个土地使用权出让合同的，应根据原出让合同的约定容积率和相应的用地面积计算得出该宗用地的总计容建筑面积，总计容建筑面积与其用地面积的比值视为约定容积率。  

（五）明确了改变土地用途为商业的须由土地使用权人先行编制可行性研究报告，论证改变土地用途的可行性、必要性及合理性，并由镇区政府组织专家评审会并出具专家评审意见。  

（六）明确了除海岸线和河岸线沿线、历史文化街区、旧城风貌保护区及视线通廊等高度敏感区以外的国有出让建设用地（个人自建住房用地除外），可由土地使用权人申请办理调整建筑高度。