关于印发《中山市物业服务收费管理办法》的通知

各镇区物价所（站）、建设所、城管办，各物业管理企业：
　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，经市政府同意，现将《中山市物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。
　　附件：《中山市物业服务收费管理办法》

中山市物价局
中山市建设局
二○○五年四月二十二日

中山市物业服务收费管理办法

　　根据省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》精神，结合我市实际，制定以下实施办法。
　　第一条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第二条　政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第三条　市价格主管部门会同市建设主管部门负责我市辖区范围内的物业服务收费的监督管理工作。
　　第四条　物业服务收费应当遵循合理、公开、诚信以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条　物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（含高层住宅，下同）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，别墅、商铺、办公用房、厂房等其他物业服务收费实行市场调节价。
　　第六条　物业服务收费实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定住宅物业服务收费的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会或业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　第七条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第八条　开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当按有关规定约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　第九条　物业服务费按总建筑面积计算。已办理房产证的，按照证书所列的套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和进行计费。未办理房产证的，以物业买售合同中建筑面积为准，另有约定除外。
　　第十条　物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及能源费用。包含公共水、电费用的支出，高层住宅还包含电梯电费、二次供水加压费用及加压设备维修保养费。梯灯电费不计入成本，按实分摊。
　　3、清洁卫生费用；
　　4、绿化养护费用；
　　5、治安防范费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十一条　开发建设单位或未取得物业管理资质的企业，不得向业主收取物业管理费。
　　第十二条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
　　已出售的物业，自交付业主之日起，物业管理企业可向业主收取全额管理费用。
　　第十三条　物业管理企业向业主、使用人预收物业服务费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月的费用。
　　第十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第十六条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第十七条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
　　第十八条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　第十九条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第二十条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第二十一条　物业管理企业对房屋装修问题要遵守如下规定：
　　1、装修押金。业主或使用人自聘装修物业的，物业管理企业可向每户业主或使用人收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定行为的，物业管理企业应把装修押金退回业主或使用人。
　　2、装修证件工本费。由业主与物业管理企业约定，以书面形式明确。
　　3、装修垃圾清理费。因装修产生的垃圾由业主按规定的期限负责清运；业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
　　除上述费用外，物业管理企业不得收取装修审图费、电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其他费用。
　　第二十二条　物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
　　第二十三条　住宅小区内已售出的汽车位（或汽车库），其车位管理费按优质优价的原则制定，一级服务收费不超过每辆每月40元，以下每降一个等级差价为5元。已售出的摩托车位，其车位管理费（每辆每月）最高不超过5元。月租车位的收费方法则继续按照《中山市机动车停放服务收费管理规定》（中价〔2002〕65号）执行，物业管理企业不得对月租车位额外收取车位管理费。
　　第二十四条　列入政府指导价范畴的物业管理收费项目，物业管理企业可通过网上备案或携带相关的资料到市价格主管部门备案，备案资料包括：
　　1、市建设主管部门核发的《物业管理资质证书》复印件。
　　2、市工商行政管理局颁发的营业执照复印件。
　　3、住宅小区的综合验收报告或单位工程竣工验收证明书复印件。
　　4、填报市价格主管部门印制的《物业管理服务收费情况表》并附一份书面简述材料。
　　5、物业管理前期协议合同文本复印件。
　　第二十五条　市价格主管部门根据第二十四条所列材料对物业管理企业相关的收费项目进行备案，监制明码标价牌。物业管理企业要在小区显眼处树立公示牌，接受社会的监督。
　　第二十六条　物业管理企业若违背诚信原则，交楼后与业主签订的物业服务合同所规定的服务项目、内容、标准与销售时签订的物业管理前期协议不一致，物业管理企业与业主经过协商不能达成共识的，市价格主管部门不作备案。对同一物业区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。
　　第二十七条　物业管理企业已接受业主委托，提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
　　第二十八条　市价格主管部门会同市建设主管部门加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
　　第二十九条　以前经市价格主管部门核准收费标准的住宅小区，在业主委员会成立前，可仍按市价格主管部门核准的收费标准执行。已成立业主委员会的住宅小区，物业管理企业可参照政府指导价与业主委员会约定收费标准经业主大会通过后执行。
　　第三十条　本办法由市物价局负责解释。
　　本办法自2005年6月1日起施行。《中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（中府〔1997〕96号）同时废止，过去的有关规定与本办法不符的，以本办法为准。