火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：
现将《中山市建设用地规划条件管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
中山市人民政府
2019年7月16日
中山市建设用地规划条件管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强建设用地规划条件管理，规范建设用地规划条件办理程序，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于中山市行政区域内国有出让建设用地规划条件的出具、变更的管理及监督检查。
第三条 建设用地规划条件是依据经批准的控制性详细规划或村庄规划对建设用地提出的规划建设要求，作为建设用地规划许可的核心内容和土地使用权出让合同的重要组成部分，是编制和审批建设项目规划建筑设计方案及核实建设项目竣工规划条件的依据。
第四条 建设用地规划条件的内容包括：建设用地的位置、面积、用地性质、开发强度（容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度）、建筑退让、公共服务设施配套要求、交通及市政基础设施设计要求、城市设计（建筑及景观设计）要求、海绵城市建设要求、地下空间开发利用以及市政府提出的相关规划要求。
第五条 申请办理建设用地规划条件包括出具规划条件和变更规划条件两种情形。出具规划条件是指首次以出让方式提供国有土地使用权，提出拟出让地块的规划建设条件；变更规划条件是指对已出具并载入土地使用权出让合同的规划条件依法进行变更。
第二章 出具规划条件的管理及实施
第六条 拟出让宗地应当按控制性详细规划或村庄规划确定的用途出具规划条件，依据控制性详细规划或村庄规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割为不同的宗地分别出具规划条件。拟出让宗地应当形状规整，不具备单独开发建设条件的宗地，不得出具规划条件。
第七条 公开出让的国有建设用地，住宅用地单宗面积不得小于15亩且不超过210亩；工业、商业用地单宗面积不得小于10亩，属增资扩产的工业用地不受最小面积限制。
单宗用地面积达不到上述面积要求的，应当整合周边用地后再出具规划条件。宗地周边已无合适用地可以整合的，由镇政府、区办事处、区管委会（以下简称镇区政府）或市土地储备中心编制该宗用地的可行性规划建筑设计方案，报市自然资源局审核，经专家评审同意后，市自然资源局结合控制性详细规划或村庄规划确定的规划指标出具规划条件。
第八条 在城市规划区范围内尚未编制控制性详细规划或村庄规划的地块，因国家、省或者市重点建设项目以及道路、管线等其他线性市政工程项目需要使用土地的，或已有控制性详细规划或村庄规划但技术经济指标不完整的地块，由镇区政府或市土地储备中心先行编制规划条件论证报告，并持相关材料向市自然资源局提出申请，市自然资源局根据城市总体规划、国土空间规划、分区规划、镇总体规划、各类专项规划、城市设计要求、技术规范等结合规划条件论证报告提出规划设计条件，按程序报市国土空间规划委员会审议确定并经市政府批准后，再由镇区政府或市土地储备中心申请出具规划条件。
第九条 商业、住宅、新型产业用地（M0）规划条件中，用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、公共服务和市政设施配套要求、交通及市政基础设施设计要求、地下空间开发利用（含停车位设置）要求、建筑退让岸线要求为强制性指标。
建筑高度作为指导性指标，不作具体规定，注明按控制性详细规划或村庄规划实施，但海岸线和河岸线沿线、历史文化街区、旧城风貌保护区及视线通廊等高度敏感区必须按规划要求进行建筑高度控制。
第十条 对市重点发展区域、重要交通节点及市确定的重点项目，在符合控制性详细规划或村庄规划的前提下，应编制城市设计并将城市设计管控要求纳入规划条件。
第十一条 商业、住宅用地周边未敷设市政污水管网的，或工业用地周边未敷设市政污水管网且属地镇区政府未制定实施计划的，不予出具规划条件。
第三章 变更规划条件的管理及实施
第十二条 公开出让的国有建设用地或法律、法规、行政规章及政策文件等明确应当收回土地使用权的，土地使用权人不得申请办理改变土地用途；公开出让的商业（含商业办公，下同）、住宅（含商业住宅，下同）、新型产业用地（M0）不得调整容积率、增加建筑密度、降低绿地率、减少基础设施及公共服务设施、降低停车位设置要求、降低建筑退让岸线要求。
第十三条 属于下列情形之一的，土地使用权人不得申请变更规划条件：
（一）不符合现行控制性详细规划或村庄规划要求的；
（二）商业、住宅用地周边未敷设市政污水管网的，或工业用地周边未敷设市政污水管网且属地镇区政府未制定实施计划的；
（三）土地使用权人纳入市“信用联合奖惩应用系统”黑名单，失信行为未消除的。
第十四条 土地使用权人应当严格按照经批准的规划条件进行开发建设，已出具的规划条件不得擅自改变。不属于第十二条、第十三条规定的情形且符合下列情形之一的，可由土地使用权人申请变更规划条件：
（一）因城乡规划修改导致地块开发条件变化的；
（二）因国家和省重大项目建设需要的；
（三）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
符合条件的“三旧”改造项目，按“三旧”改造有关政策办理。
第十五条 土地使用权出让合同没有约定开发强度的，容积率按1.5处理，绿地率、建筑密度、建筑高度按现行控制性详细规划指标处理。经过办理合并、分割手续且没有重新约定规划条件的宗地，涉及多个土地使用权出让合同的，应根据原出让合同的约定容积率和相应的用地面积计算得出该宗用地总计容建筑面积，总计容建筑面积与其用地面积的比值视为约定容积率。
第十六条 本办法所指变更规划条件包括以下三种情形：改变土地用途、调整容积率、调整建筑高度。
第十七条 改变土地用途适用范围和办理程序
符合下列情形之一的国有出让建设用地，可由土地使用权人申请办理改变土地用途：
（一）以协议方式出让的住宅用地改变土地用途为商业；
（二）以协议方式出让的商业、住宅用地改变土地用途为仓储、工业、公共设施、教育、文体、医疗卫生、行政办公等；
（三）以协议方式出让的仓储、工业用地相互改变土地用途，或改变土地用途为公共设施、教育、文体、医疗卫生、行政办公等；
（四）以协议方式出让的公共设施、教育、文体、医疗卫生、行政办公等用地相互改变土地用途。
符合本条第一款第（一）项，按以下程序办理：
（一）土地使用权人先行编制可行性研究报告，论证改变土地用途的可行性、必要性及合理性，由镇区政府组织专家评审会并出具专家评审意见。
（二）土地使用权人按规定向市自然资源局提出改变土地用途申请。
（三）市自然资源局审核后进行公示，经公示无异议后报市土地管理委员会审议。
（四）市土地管理委员会审议通过后，市自然资源局核发建设用地规划条件变更批复书及三线图、建设用地规划许可证。
（五）市自然资源局组织对地价进行评估并按程序确定应补缴的地价拟订出让方案报市政府审批同意后，与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议。
（六）土地使用权人缴纳相关税费后，市自然资源局办理不动产登记。
符合本条第一款第（二）、（三）、（四）项，按以下程序办理：
（一）土地使用权人按规定向市自然资源局提出改变土地用途申请。
（二）市自然资源局审核后进行公示，经公示无异议后核发建设用地规划条件变更批复书及三线图、建设用地规划许可证。
（三）市自然资源局组织对地价进行评估并按程序确定应补缴的地价拟订出让方案报市政府审批同意后，与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议。
（四）土地使用权人缴纳相关税费后，市自然资源局办理不动产登记。
第十八条 调整容积率的适用范围和办理程序
符合下列情形之一的国有出让建设用地（个人自建住房用地除外），可由土地使用权人申请办理调整容积率：
（一）以协议方式出让的商业、住宅用地；
（二）以协议方式出让的新型产业用地（M0）；
（三）除商业、住宅、新型产业用地（M0）外的其他用地。
符合本条第一款第（一）项，按以下程序办理：
（一）土地使用权人按照国有协议出让建设用地调整容积率补缴土地出让金有关规定，参与调整容积率补缴出让金上网竞价，成交并签订竞得调整容积率资格确认书。
（二）土地使用权人按规定向市自然资源局提出调整容积率申请。
（三）市自然资源局核发建设用地规划条件变更批复书及三线图。
（四）市自然资源局根据确认书，按楼面地价起始价与最终有效楼面地价增加值之和确定为应补缴的楼面地价单价拟订出让方案并由市政府委托市自然资源局审批同意后，与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议。
符合本条第一款第（二）、（三）项，按以下程序办理：
（一）土地使用权人按规定向市自然资源局提出调整容积率申请。
（二）市自然资源局审核后进行公示，经公示无异议后核发建设用地规划条件变更批复书及三线图。
（三）市自然资源局组织对地价进行评估并按程序确定应补缴的地价拟订出让方案，由市政府委托市自然资源局审批同意后，与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议。
第十九条 调整建筑高度适用范围和办理程序
除海岸线和河岸线沿线、历史文化街区、旧城风貌保护区及视线通廊等高度敏感区以外的国有出让建设用地（个人自建住房用地除外），可由土地使用权人申请办理调整建筑高度。调整建筑高度按以下程序办理：
（一）土地使用权人按规定向市自然资源局提出调整建筑高度申请。
（二）市自然资源局审核后进行公示，经公示无异议后核发建设用地规划条件变更批复书及三线图。
（三）市自然资源局组织对地价进行评估并按程序确定应补缴的地价拟订出让方案，由市政府委托市自然资源局审批同意后，与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议。
第四章 监督检查
第二十条 市自然资源局加强对建设用地规划条件出具、变更的监督检查，利用城乡规划管理信息系统，对城乡规划的实施进行动态监督。
第二十一条 市城管和执法局查处违反城乡规划法的违法建设，加大巡查力度，及时制止查处擅自改变建设用地规划条件内容进行建设的行为。
第二十二条 市自然资源局应当在办事窗口、网站公布办理的条件、程序以及期限等有关内容，并接受社会监督。
第二十三条 市自然资源局应当公布举报方式，接受公民、法人和其他组织对违法城乡规划行为的举报。及时核实、处理，并答复已知举报人。不属于本部门职责范围的，应当及时告知举报人。
第二十四条 违反建设用地规划条件管理法律、法规、行政规章及政策文件，擅自批准出具、变更规划条件的，由市政府或者监察机关依据职权责令改正，对相关工作人员按照规定追究相关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十五条 本办法施行过程中，如与国家、省新出台的规定不一致的，从其规定。
第二十六条 本办法自印发之日起施行，有效期为5年。本办法施行前我市有关政策文件与本办法规定不一致的，以本办法为准。
