中山市自然资源局关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知

火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。国有建设用地使用权人转让土地使用权，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。为明确开发投资进度核算事项，进一步规范我市土地使用权转让行为，经市政府同意，现将有关事项通知如下：

　　一、土地开发投资进度核算要求

　　（一）完成开发投资总额的25%以上，是指已投资额占总投资额的25%以上。已投资额和总投资额均不含土地出让价款、划拨价款和涉及取得土地使用权、土地交易的税费。

　　（二）历史形成房、地登记用途不一致的，在办理土地使用权转让时，按原土地登记用途核算土地开发投资进度，地上房屋可纳入核算范围。开发投资总额达到25%以上，或者房屋登记面积大于整体报建面积或最大可建面积的25%的，可办理转让手续。受让方需明确已知晓该房地产的土地、房屋用途不一致，并承诺按照转移登记后土地用途进行开发建设并达到25%以上的开发投资进度要求方可再次转让。

　　（三）土地开发投资进度由有资质的会计师事务所依法进行核算和认定，土地使用权人在申请土地使用权转移登记时应当提供工程投资审计报告，报告明确作出“该项目已完成开发投资总额的25%以上”标准结论的，作为办理土地使用权转移登记的直接依据。核算结果应符合以下要求：

　　1.以宗地为单位办理报建手续，取得建设工程规划许可证和施工许可证，实地已进行开发建设，根据报建和开发建设情况出具核算结果。

　　2.核算结果的总投资额不能低于以下任一情形：（1）宗地出让合同约定的总投资额减去出让价款；（2）立项批复中确定的总投资额减去出让价款；（3）结合市自然资源局审定的规划总平面图核定总投资额。

　　（四）会计师事务所、注册会计师存在虚报、伪造有关会计资料、故意出具虚假审计报告等违法违规行为的，依法追究法律责任，并由市自然资源部门报送行业主管部门列入失信黑名单实施联合惩戒；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　二、以下土地使用权转让不再审核土地开发投资进度

　　（一）国有建设用地经法院公开拍卖处置后，受让人凭法院出具的协助执行通知书办理转移登记的。

　　（二）自然人因开发需要成立全资公司（股权份额与土地使用权份额一致），将土地作价入股到全资公司名下（需承诺开发投资进度达到25%前股权不变更）。

　　（三）农村集体（含生产队、村委会、社区居委会、经济合作社、经济联合社、股份合作经济联合社等）对登记在其名下的用地（土地用途为商业、商业住宅、住宅、工业），在征得农村集体村民会议2/3以上成员或2/3以上户代表同意的前提下，可通过协议方式将用地转让到该农村集体成立的一家全资公司名下（必须由农村集体为单一股东）。土地开发投资总额达到25%后，由市场监管部门按照农村集体资产管理的相关规定处理该公司股权变更事宜。

　　（四）本通知下发前已办理土地登记，两个以上土地使用权人共同使用一宗土地，其中一个或几个共有人将全部份额转让给其他共有人。

　　（五）地上房屋已领有房屋所有权证书，房屋登记面积大于整体报建面积或最大可建面积的25%。

　　（六）本通知下发前登记的土地使用权人与房屋所有权人不一致，将土地使用权转让到房屋所有权人名下。

　　三、转让集体建设用地使用权参照执行。

　　四、本通知自发布之日起施行，有效期五年，《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（中土函〔2014〕2007号）自本通知实施之日起废止。若本通知执行期间国家、省出台相关规定的，则按国家、省规定执行。

　　中山市自然资源局

　　2020年5月27日

政策解读：《关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知》解读