《关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知》解读

　政策文件：《关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知》

   　我局制定了规范性文件《关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知》（以下简称《通知》），于2020年5月27日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

　　一、出台政策的背景说明

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。国有建设用地使用权人转让土地使用权，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。目前，法律法规暂无对土地开发投资进度核算的具体要求和标准作出规范。

　　随着经济发展方式转变，产业结构调整和升级，各交易主体对土地二级市场的需求日益强烈，国家也因应时势出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，地方政府需要根据实际配套相关规则，促进土地二级市场得到进一步规范和发展。为切实推进落实相关工作，进一步规范我市土地使用权转让行为，我局针对开发投资进度核算事项研究拟定了《通知》。

　　二、拟制依据

　　本《通知》主要的法律政策依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　三、主要内容

　　（一）土地开发投资进度核算要求。一是明确完成开发投资总额的25%以上的定义；二是解决历史形成房、地登记用途不一致的土地使用权转让核算问题；三是明确土地开发投资进度的核算和认定，以有资质的会计师事务所出具的工程投资审计报告为准，核算结果应符合相应要求；四是落实对会计师事务所、注册会计师的监督检查措施。

　　（二）不再审核土地开发投资进度的土地使用权转让情况。《通知》明确了不再审核土地开发投资进度的六种情形，其中第（一）种情形针对法院公开拍卖处置的用地转让；第（二）种情形针对自然人开发利用名下用地；第（三）种情形明确农村集体名下的用地（土地用途为商业、商业住宅、住宅、工业）可协议转让的条件；第（四）种情形针对共有土地使用权人之间的转让行为；第（五）种情形针对地上已有房屋所有权的；第（六）种情形针对土地使用权人及地上房屋所有权人不一致的。

　　四、其他重点内容

　　（一）整体报建面积：市自然资源局审定的规划总平面图（不含分期报建情形）中总建筑面积的容积率不低于出让合同约定容积率区间下限的，该总建筑面积可视为整体报建面积。

　　（二）最大可建面积＝土地使用权登记面积×出让合同约定容积率。出让合同没有约定容积率的，按1.5计算；容积率为区间值的，按照容积率区间上限计算；容积率经申请批准调整的，按现行容积率计算。